Η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας είναι μία από τις πιο συχνές ενδοοικογενειακές ρυθμίσεις στην Ελλάδα, ιδίως μεταξύ γονέων και τέκνων, και παρουσιάζει σημαντικές φορολογικές διαφοροποιήσεις ανάλογα με το ποιος παραχωρεί, σε ποιον, για ποια κατοικία και με ποια επιφάνεια. Οι φορολογικές συνέπειες αφορούν και τις δύο πλευρές: τόσο αυτόν που παραχωρεί το ακίνητο ο οποίος ενδέχεται να υποχρεούται να δηλώσει τεκμαρτό εισόδημα όσο και αυτόν που το χρησιμοποιεί, ο οποίος επιβαρύνεται με τεκμήριο κατοικίας.
Στον παρακάτω οδηγό αναλύεται πλήρως πώς δηλώνεται η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας στα έντυπα Ε1 και Ε2, ποιες περιπτώσεις απαλλάσσονται από φόρο, ποιες φορολογούνται και ποια είναι η ουσιαστική διαφορά από τη φιλοξενία, με βάση τις οδηγίες ΑΑΔΕ και τις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.
Τι Είναι η Δωρεάν Παραχώρηση Κατοικίας – Διάκριση από τη Φιλοξενία
Δωρεάν παραχώρηση κατοικίας υπάρχει όταν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου το θέτει στη διάθεση τρίτου χωρίς καταβολή ενοικίου. Το κρίσιμο στοιχείο που τη διαφοροποιεί από τη φιλοξενία είναι ότι παραχωρητής και χρήστης διαμένουν σε διαφορετικές κατοικίες η διεύθυνση του παραχωρούντος είναι διαφορετική από τη διεύθυνση εκείνου που κατοικεί στο παραχωρούμενο ακίνητο.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα από τις οδηγίες ΑΑΔΕ: γονείς που κατοικούν στον 1ο όροφο πολυκατοικίας και παραχωρούν στο παιδί τους το διαμέρισμα του 3ου ορόφου. Στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει φιλοξενία υπάρχει δωρεάν παραχώρηση, και η δήλωση γίνεται με διαφορετικούς κωδικούς.
Σύμφωνα με την Α.1041/2019 Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ, ο παραχωρών δεν μπορεί να δηλώνει ταυτόχρονα ότι φιλοξενείται στο ίδιο ακίνητο που παραχωρεί, ούτε επιτρέπεται μέρος κατοικίας να δηλώνεται ως δωρεάν παραχωρούμενο και το υπόλοιπο ως κενό.
Πώς Δηλώνει τη Δωρεάν Παραχώρηση Αυτός που Παραχωρεί – Έντυπο Ε2
Αυτός που παραχωρεί δωρεάν ένα ακίνητο δεν το δηλώνει στο Ε1. Η υποχρέωσή του εξαντλείται στο έντυπο Ε2, όπου καταχωρεί το ακίνητο ως δωρεάν παραχωρούμενο, συμπληρώνοντας τον ΑΦΜ του προσώπου στο οποίο παραχωρεί, το ποσοστό του ακινήτου, τους μήνες παραχώρησης, τα τετραγωνικά μέτρα και τον αριθμό παροχής ρεύματος.
Εάν η παραχώρηση αφορά ακίνητο συνιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δηλώνει ξεχωριστά στο δικό του Ε2 το ποσοστό που του αναλογεί, με τον ΑΦΜ του προσώπου στο οποίο παραχωρεί.
Πώς Δηλώνει τη Δωρεάν Παραχώρηση Αυτός που Κατοικεί – Κωδικός 203 Ε1
Αυτός που κατοικεί στο παραχωρούμενο ακίνητο το δηλώνει στο Ε1, Πίνακας 5.1α, επιλέγοντας τον κωδικό 203 (δωρεάν παραχωρημένη κατοικία) και συμπληρώνοντας υποχρεωτικά τον ΑΦΜ του παραχωρητή, τα τετραγωνικά μέτρα και τον αριθμό παροχής ρεύματος.
Σε περίπτωση δύο συνιδιοκτητών παραχωρητών, σύμφωνα με οδηγία της ΑΑΔΕ, στον Πίνακα 5 καταχωρούνται τα ΑΦΜ των παραχωρητών ως ξεχωριστές εγγραφές με τον χαρακτηρισμό κύριας κατοικίας, με το ποσοστό του καθενός και με 12 μήνες.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζεται συνοπτικά τι συμπληρώνει κάθε πλευρά στη φορολογική δήλωση για τη δωρεάν παραχώρηση κατοικίας:
| Ρόλος | Έντυπο / Πίνακας | Τι Συμπληρώνεται |
|---|---|---|
| Αυτός που παραχωρεί | Ε2 | Ακίνητο ως δωρεάν παραχωρούμενο, ΑΦΜ χρήστη, ποσοστό, μήνες, τ.μ., αριθμός παροχής ρεύματος |
| Αυτός που κατοικεί | Ε1 – Πίνακας 5.1α, Κωδικός 203 | ΑΦΜ παραχωρητή, ποσοστό, μήνες, τ.μ., αριθμός παροχής ρεύματος |
Σημείωση: το σύστημα TAXISnet διασταυρώνει αυτόματα τα στοιχεία Ε1 και Ε2 μεταξύ παραχωρητή και χρήστη. Ασυμφωνία μεταξύ των δύο δηλώσεων ενδέχεται να δημιουργήσει πρόβλημα κατά την υποβολή και να απαιτήσει τροποποιητική δήλωση. Για τον λόγο αυτό συνιστάται ο παραχωρητής να υποβάλει πρώτος το Ε2.
Πότε Υπάρχει Απαλλαγή από Φόρο – Η Περίπτωση Γονέων και Τέκνων έως 200 τ.μ.
Η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας απαλλάσσεται από την υποχρέωση δήλωσης τεκμαρτού εισοδήματος εκ μέρους του παραχωρούντος, εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
- Αφορά μία μόνο κύρια κατοικία
- Η επιφάνειά της δεν υπερβαίνει τα 200 τετραγωνικά μέτρα
- Παραχωρείται μεταξύ ανιόντων και κατιόντων εξ αίματος και εξ αγχιστείας (γονείς, παιδιά, παππούδες, εγγόνια)
Στις περιπτώσεις αυτές ο παραχωρών δεν υποχρεούται να δηλώσει τεκμαρτό εισόδημα από το ακίνητο. Η απαλλαγή αυτή προβλέπεται στο άρθρο 39 του ν. 4172/2013 (ΚΦΕ). Προσοχή: η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά τον παραχωρούντα και μόνο ως προς την υποχρέωση δήλωσης τεκμαρτού εισοδήματος. Ο χρήστης της κατοικίας εξακολουθεί να επιβαρύνεται κανονικά με το τεκμήριο κατοικίας, ανεξαρτήτως της σχέσης του με τον παραχωρούντα.
Πότε Φορολογείται ο Παραχωρών – Τεκμαρτό Εισόδημα 3%
Σε κάθε άλλη περίπτωση δωρεάν παραχώρησης που δεν πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις όπως παραχώρηση σε τρίτους μη συγγενείς, παραχώρηση δευτερεύουσας κατοικίας, ή κύριας κατοικίας άνω των 200 τ.μ. ο παραχωρών υποχρεούται να δηλώσει τεκμαρτό εισόδημα ίσο με το 3% της αντικειμενικής αξίας του παραχωρούμενου ακινήτου, σύμφωνα με το άρθρο 39 του ΚΦΕ. Το ποσό αυτό φορολογείται με την κλίμακα εισοδήματος από ακίνητη περιουσία και μεταφέρεται στους κωδικούς 129-130 του Ε1 μέσω του Ε2.
Ποιος Επιβαρύνεται με Τεκμήριο Κατοικίας
Σε κάθε περίπτωση δωρεάν παραχώρησης, το τεκμήριο κατοικίας επιβαρύνει αυτόν που κατοικεί στο παραχωρούμενο ακίνητο όχι τον παραχωρούντα. Ο χρήστης υπόκειται στην αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά μέτρα της κατοικίας, σύμφωνα με την κλίμακα του άρθρου 31 του ΚΦΕ.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται οι συντελεστές υπολογισμού της ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης για κύρια κατοικία:
| Επιφάνεια κύριων χώρων (τ.μ.) | Ποσό ανά τ.μ. |
|---|---|
| Έως 80 τ.μ. | 28 € |
| 81 – 120 τ.μ. | 45 € |
| 121 – 200 τ.μ. | 77 € |
| 201 – 300 τ.μ. | 140 € |
| Άνω των 300 τ.μ. | 280 € |
Διευκρινίσεις: τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 30% για κατοικίες σε περιοχές με τιμή ζώνης 2.800–4.999 €/τ.μ. και κατά 58% για περιοχές με τιμή ζώνης 5.000 €/τ.μ. και άνω. Για μονοκατοικίες προβλέπεται επιπλέον προσαύξηση 20%. Οι βοηθητικοί χώροι υπολογίζονται με 28 €/τ.μ. ανεξαρτήτως επιφάνειας.
Δωρεάν Παραχώρηση Δευτερεύουσας Κατοικίας
Η δωρεάν παραχώρηση δευτερεύουσας κατοικίας δεν εμπίπτει στην απαλλαγή του άρθρου 39 ΚΦΕ, ακόμα και αν γίνεται μεταξύύ γονέων και τέκνων. Ο παραχωρών υποχρεούται να δηλώσει τεκμαρτό εισόδημα 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Παράλληλα, ο χρήστης επιβαρύνεται με αντικειμενική δαπάνη δευτερεύουσας κατοικίας, η οποία ορίζεται στο 1/2 της αντίστοιχης κύριας. Η αντικειμενική δαπάνη δευτερευουσών κατοικιών που δεν εμφανίζονται στον υποπίνακα 1α καταχωρείται στους κωδικούς 707-708 του Ε1.
Αυτόματη Διασταύρωση Δηλώσεων – Πώς Λειτουργεί το Σύστημα TAXISnet
Το σύστημα της ΑΑΔΕ διασταυρώνει αυτόματα τα στοιχεία που δηλώνει ο παραχωρητής στο Ε2 με αυτά που δηλώνει ο χρήστης στο Ε1. Όταν ο παραχωρητής υποβάλει πρώτος το Ε2, το σύστημα αποστέλλει ειδοποίηση στον χρήστη, ο οποίος καλείται να αποδεχθεί τα στοιχεία κατά την υποβολή της δικής του δήλωσης. Αν ο παραχωρητής δεν έχει υποβάλει Ε2 ή έχει καταχωρήσει λανθασμένα στοιχεία, ο χρήστης ενδέχεται να αντιμετωπίσει πρόβλημα κατά την υποβολή του Ε1. Η διόρθωση απαιτεί τροποποιητική δήλωση εκ μέρους εκείνου που υπέβαλε λανθασμένα στοιχεία. Για τον λόγο αυτό συνιστάται ο παραχωρητής να υποβάλει πρώτος το Ε2, ώστε τα στοιχεία να είναι διαθέσιμα στο σύστημα όταν ο χρήστης υποβάλει το Ε1.
