Η πώληση ακινήτου δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος, καθώς αντιμετωπίζεται φορολογικά ως διάθεση περιουσιακού στοιχείου και όχι ως απόκτηση εισοδήματος. Ωστόσο, το τίμημα από την πώληση υποχρεωτικά δηλώνεται στο έντυπο Ε1 της φορολογικής δήλωσης, με συγκεκριμένη διαδικασία και απαραίτητα στοιχεία, και η παράλειψή του μπορεί να οδηγήσει σε άδικη φορολογική επιβάρυνση. Παράλληλα, ο φόρος υπεραξίας μεταβίβασης ακινήτου, αν και προβλέπεται στο άρθρο 41 του ΚΦΕ, παραμένει σε αναστολή έως τις 31.12.2026 με βάση τον ν. 5162/2024. Αυτό σημαίνει ότι στην πράξη δεν επιβάλλεται κανένας φόρος υπεραξίας, χωρίς όμως να έχει καταργηθεί η διάταξη νομοθετικά.
Ο οδηγός που ακολουθεί καλύπτει τη δήλωση του τιμήματος στο Ε1, τη σωστή συμπλήρωση των κωδικών, τη χρήση του ποσού για κάλυψη τεκμηρίων και τα σημεία που απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή.
Φορολογική Μεταχείριση Τιμήματος από Πώληση Ακινήτου
Η πώληση ακινήτου αντιμετωπίζεται ως διάθεση κεφαλαίου, δηλαδή ως ρευστοποίηση περιουσιακού στοιχείου που είχε ήδη αποκτηθεί με φορολογηθέντα ποσά. Για τον λόγο αυτό, το τίμημα δεν φορολογείται ως εισόδημα και δεν εντάσσεται στη φορολογική κλίμακα.
Παρόλα αυτά, το ποσό δηλώνεται στους κωδικούς 781-782 του εντύπου Ε1 (κωδ. 781 για τον υπόχρεο, κωδ. 782 για τον/τη σύζυγο), στην κατηγορία «Πώληση Ακινήτων» του Πίνακα 6. Τα ποσά αυτά:
- δεν παράγουν φόρο εισοδήματος,
- δεν υπόκεινται σε εισφορά αλληλεγγύης,
- δηλώνονται για λόγους διασταύρωσης της συναλλαγής από την ΑΑΔΕ,
- και αξιοποιούνται για κάλυψη τεκμηρίων διαβίωσης και απόκτησης.
Δήλωση Τιμήματος Πώλησης Ακινήτου στο Έντυπο Ε1
Η συμπλήρωση γίνεται κατά την υποβολή της φορολογικής δήλωσης εισοδήματος.
Βήματα:
Επιλέγετε τους κωδικούς 781-782 και την κατηγορία «Πώληση Ακινήτων».
Συμπληρώνετε το ΑΦΜ του αγοραστή και το ΑΤΑΚ του ακινήτου που μεταβιβάστηκε. Το ΑΤΑΚ του ακινήτου αναγράφεται στο Ε9 του πωλητή. Για να βρείτε το ΑΤΑΚ του ακινήτου μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο: Βρείτε το Ε9 στην Εφορία σε 2 Λεπτά – Ο Πιο Απλός Οδηγός
Αναγράφετε το πραγματικό ποσό που συμφωνήθηκε και εισπράχθηκε, με αποδεικτικό ότι αναγράφεται στο συμβόλαιο πώλησης ακινήτου.
Η αναγραφή του ΑΦΜ του αγοραστή είναι υποχρεωτική όπως και το ΑΤΑΚ του ακινήτου καθώς επιτρέπει τη διασταύρωση της συναλλαγής, από την εφορία.
Υποχρέωση Τήρησης Δικαιολογητικών σε Περίπτωση Ελέγχου από την Εφορία
Ο φορολογούμενος οφείλει να διατηρεί στο αρχείο του, το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου και κάθε σχετικό δικαιολογητικό που αφορά την πώληση του ακινήτου. Η τήρηση των δικαιολογητικών είναι απαραίτητη σε περίπτωση φορολογικού ελέγχου.
Χρήση του Τιμήματος Πώλησης για Κάλυψη Τεκμηρίων
Το τίμημα της πώλησης μπορεί να χρησιμοποιηθεί για κάλυψη τεκμηρίων και αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τον φορολογούμενο. Αν το δηλωθέν εισόδημά σας είναι χαμηλότερο από τα τεκμήρια διαβίωσης (κατοικία, αυτοκίνητο, δαπάνες), τότε το ποσό από την πώληση του ακινήτου μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να καλύψει τη διαφορά. Με απλά λόγια το τίμημα μπορεί να μειώσει ή να μηδενίσει πρόσθετο φόρο που προκύπτει από τεκμήρια. Η μη δήλωσή του ενδέχεται να οδηγήσει σε άδικη φορολόγηση, ακόμη και αν δεν υπάρχει πραγματικό εισόδημα.
Σημεία Ιδιαίτερης Προσοχής
Η δήλωση του τιμήματος από πώληση ακινήτου είναι συγκεκριμένη διαδικασία. Ωστόσο, συγκεκριμένες παραλείψεις μπορούν να δημιουργήσουν πρόβλημα σε φορολογικό έλεγχο ή να οδηγήσουν σε άδικη φορολογική επιβάρυνση.
Μη αναγραφή ΑΦΜ αγοραστή και ΑΤΑΚ του ακινήτου
Η καταχώριση του ΑΦΜ δεν είναι προαιρετική. Είναι υποχρεωτική και αποτελεί στοιχείο διασταύρωσης της συναλλαγής και η παράλειψή του μπορεί να προκαλέσει αμφισβήτηση. Το ΑΤΑΚ του μεταβιβαζόμενου ακινήτου συμπληρώνεται για σκοπούς ταυτοποίησης και διασταύρωσης της συναλλαγής.
Αναγραφή ποσού διαφορετικού από το πραγματικό
Οποιαδήποτε απόκλιση μεταξύ δηλωθέντος ποσού και πραγματικής συναλλαγής δημιουργεί φορολογικό κίνδυνο.
Μη αξιοποίηση για κάλυψη τεκμηρίων
Η δήλωση στους κωδικούς 781-782 έχει ουσία. Αν το ποσό δεν ληφθεί υπόψη για την κάλυψη τεκμηρίων, ενδέχεται να προκύψει φορολόγηση που θα μπορούσε να είχε αποφευχθεί.
