Η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της επαγγελματικής μίσθωσης είναι τρία (3) έτη, σύμφωνα με το άρθρο 13 του ν. 4242/2014, για τις μισθώσεις που υπάγονται στο π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί μετά την έναρξη ισχύος του νόμου. Η τριετία εφαρμόζεται ακόμη και όταν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί διάρκεια ενός ή δύο ετών ή μίσθωση αορίστου χρόνου. Εάν έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια, όπως πέντε έτη, αυτή δεσμεύει καταρχήν τα συμβαλλόμενα μέρη.
Η συμπλήρωση της τριετίας δεν παρέχει αυτομάτως στον ενοικιαστή δικαίωμα αποχώρησης όταν εξακολουθεί να ισχύει μεγαλύτερη συμφωνημένη διάρκεια. Αντίστοιχα, η τρίμηνη προειδοποίηση καταγγελίας δεν αποτελεί γενικό δικαίωμα πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Για την αποχώρηση του μισθωτή, τις υποχρεώσεις καταβολής μισθωμάτων και τη λύση της σύμβασης εφαρμόζονται οι ειδικότερες διατάξεις του νόμου και του Αστικού Κώδικα, με βάση τα χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης μισθωτικής σχέσης.
Ποια είναι η ελάχιστη διάρκεια επαγγελματικής μίσθωσης
Το άρθρο 13 παρ. 1 του ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α΄ 50/28.02.2014) καθιερώνει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών για τις επαγγελματικές μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995. Η διάρκεια αυτή έχει υποχρεωτικό χαρακτήρα και δεν περιορίζεται με συμφωνία μικρότερης διάρκειας κατά την κατάρτιση του μισθωτηρίου. Η προστασία της τριετίας αφορά τη μισθωτική σχέση συνολικά, με την επιφύλαξη των νόμιμων περιπτώσεων πρόωρης λύσης ή καταγγελίας.
Η ρύθμιση δεν εφαρμόζεται αδιακρίτως σε κάθε ακίνητο που χρησιμοποιείται για επιχειρηματικό σκοπό. Προϋπόθεση είναι η υπαγωγή της μίσθωσης στο π.δ. 34/1995, λαμβανομένων υπόψη των εξαιρέσεων που προβλέπει, ιδίως το άρθρο 4. Για μισθώσεις που είχαν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014, εξετάζεται χωριστά το μεταβατικό καθεστώς του άρθρου 13 παρ. 2.
Επαγγελματικό μισθωτήριο 1, 2, 3 ή 5 ετών: Τι ισχύει
Η ελάχιστη τριετία λειτουργεί ως κατώτατο χρονικό όριο και όχι ως ανώτατη διάρκεια επαγγελματικής μίσθωσης. Εφόσον η μίσθωση υπάγεται στο άρθρο 13 του ν. 4242/2014, μικρότερη συμφωνημένη διάρκεια δεν περιορίζει τη νόμιμη τριετία. Αντίθετα, όταν τα μέρη συμφωνούν μεγαλύτερη διάρκεια, η συμφωνία τους είναι καταρχήν δεσμευτική.
| Διάρκεια στο μισθωτήριο | Τι ισχύει |
|---|---|
| 1 έτος | Εφαρμόζεται η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια των 3 ετών. |
| 2 έτη | Εφαρμόζεται η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια των 3 ετών. |
| 3 έτη | Η συμφωνημένη διάρκεια καλύπτει το νόμιμο ελάχιστο όριο. |
| 5 έτη | Η συμφωνημένη πενταετής διάρκεια δεσμεύει καταρχήν τα μέρη. |
| Αόριστος χρόνος | Ισχύει η ελάχιστη τριετία και, μετά τη συμπλήρωσή της, εφαρμόζονται οι κανόνες καταγγελίας της μίσθωσης αορίστου χρόνου. |
Για παράδειγμα, εάν η μίσθωση ενός καταστήματος αρχίζει την 1η Νοεμβρίου 2026 και το συμφωνητικό προβλέπει διάρκεια ενός έτους, η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια συμπληρώνεται στις 31 Οκτωβρίου 2029. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει την απόδοση του καταστήματος αποκλειστικά λόγω συμπλήρωσης του ενός έτους, χωρίς να συντρέχει άλλος νόμιμος λόγος. Αντίστοιχα, όταν έχει συμφωνηθεί πενταετής διάρκεια, η συμπλήρωση της τριετίας δεν επιφέρει από μόνη της τη λήξη της σύμβασης.
Μπορεί ο ενοικιαστής να αποχωρήσει πριν λήξει η επαγγελματική μίσθωση;
Ο μισθωτής δεν διαθέτει γενικό δικαίωμα μονομερούς αποχώρησης πριν από τη λήξη της δεσμευτικής διάρκειας, χωρίς να εξετάζονται οι νομικές συνέπειες. Η διακοπή λειτουργίας της επιχείρησης, η μεταφορά της επαγγελματικής εγκατάστασης ή η οικονομική ασυμφέρεια της μίσθωσης δεν επιφέρουν από μόνες τους τη λύση της σύμβασης. Η πρόωρη αποδέσμευση προϋποθέτει έγκυρη συμφωνία των μερών ή συνδρομή νόμιμου ή άλλου έγκυρου λόγου λύσης, σύμφωνα με το εφαρμοστέο δίκαιο.
Για τις μισθώσεις που υπάγονται στο άρθρο 13 του ν. 4242/2014 δεν εφαρμόζεται το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, το οποίο προέβλεπε ειδικό δικαίωμα καταγγελίας λόγω μεταμέλειας του μισθωτή υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Επομένως, δεν ισχύει γενικός κανόνας σύμφωνα με τον οποίο ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει οποτεδήποτε καταβάλλοντας αποζημίωση ίση με ένα μηνιαίο μίσθωμα. Η διάκριση αυτή έχει επιβεβαιωθεί από τη νομολογία του Αρείου Πάγου, μεταξύ άλλων με τις αποφάσεις ΑΠ 971/2022 και ΑΠ 641/2025.
Υπό τις προϋποθέσεις που αναγνωρίζει το εφαρμοστέο δίκαιο, πρόωρη καταγγελία μπορεί επίσης να θεμελιώνεται σε σπουδαίο λόγο. Η νομολογία απαιτεί στενή αξιολόγηση των περιστατικών που επικαλείται το μέρος που καταγγέλλει και τα περιστατικά αυτά πρέπει να περιλαμβάνονται στην καταγγελία. Δεν αρκεί συνεπώς η γενική επίκληση οικονομικών δυσκολιών ή η απλή επιθυμία διακοπής της μίσθωσης.
Πρόωρη λύση επαγγελματικής μίσθωσης με συμφωνία των μερών
Το άρθρο 13 παρ. 1 του ν. 4242/2014 επιτρέπει την πρόωρη λύση με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, η οποία αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η έγγραφη αποτύπωση της συμφωνίας επιτρέπει τον σαφή προσδιορισμό της ημερομηνίας λύσης και των οικονομικών υποχρεώσεων που παραμένουν σε εκκρεμότητα. Ιδιαίτερη σημασία έχουν η τακτοποίηση των μισθωμάτων, η απόδοση του ακινήτου, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και η συμφωνία για την εγγυοδοσία.
Η νομολογία αναγνωρίζει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ότι συμφωνία λύσης μπορεί να προκύπτει και από τη συμπεριφορά των συμβαλλομένων. Ειδικότερα, η παράδοση του ακινήτου από τον μισθωτή και η παραλαβή του από τον εκμισθωτή μπορούν να συνεκτιμηθούν για την απόδειξη κοινής βούλησης τερματισμού της μίσθωσης. Δεν αρκεί όμως πάντοτε η απλή παραλαβή των κλειδιών, ιδίως όταν από τις περιστάσεις ή τις διατυπωμένες επιφυλάξεις προκύπτει ότι ο εκμισθωτής δεν αποδέχθηκε την πρόωρη λύση.
Με την ΑΠ 1866/2025 εξετάστηκε περίπτωση παραλαβής του ακινήτου και των κλειδιών με γενική επιφύλαξη των δικαιωμάτων των εκμισθωτών, χωρίς να αναγνωριστεί συμφωνία πρόωρης λύσης. Η νομική σημασία της παραλαβής εξαρτάται από το περιεχόμενο των σχετικών δηλώσεων και το σύνολο των περιστάσεων, όχι μόνο από το γεγονός ότι τα κλειδιά παραδόθηκαν. Για την αποφυγή αμφισβητήσεων, η ρητή μεταγενέστερη έγγραφη συμφωνία αποτελεί την ασφαλέστερη επιλογή.
Καταγγελία επαγγελματικής μίσθωσης: Πότε ισχύει η τρίμηνη προειδοποίηση
Το άρθρο 13 παρ. 1 του ν. 4242/2014 προβλέπει ότι η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις μήνες μετά την κοινοποίησή της. Η πρόβλεψη αυτή ρυθμίζει την άσκηση της καταγγελίας, δεν δημιουργεί όμως από μόνη της δικαίωμα πρόωρης λύσης κάθε σύμβασης ορισμένου χρόνου. Η ύπαρξη δικαιώματος καταγγελίας και η τήρηση της σχετικής προθεσμίας αποτελούν διαφορετικές νομικές προϋποθέσεις.
Σύμφωνα με τη νομολογία του Αρείου Πάγου, η τρίμηνη προθεσμία εφαρμόζεται ιδίως όταν, μετά τη συμπλήρωση της δεσμευτικής διάρκειας, η μίσθωση συνεχίζεται ως αορίστου χρόνου κατά το άρθρο 611 του Αστικού Κώδικα. Εφόσον εξακολουθεί να ισχύει μεγαλύτερη συμφωνημένη διάρκεια, η απλή συμπλήρωση τριών ετών και η κοινοποίηση έγγραφης προειδοποίησης δεν αρκούν για να επιφέρουν πρόωρη λύση. Η ερμηνεία αυτή αποτυπώνεται στις αποφάσεις ΑΠ 971/2022, ΑΠ 641/2025 και ΑΠ 1866/2025.
Τι οφείλει ο μισθωτής αν αποχωρήσει χωρίς έγκυρη λύση της μίσθωσης
Εάν ο μισθωτής εγκαταλείψει πρόωρα το ακίνητο χωρίς να έχει λυθεί εγκύρως η μίσθωση, εξακολουθεί καταρχήν να δεσμεύεται από τις υποχρεώσεις της σύμβασης. Σύμφωνα με το άρθρο 596 του Αστικού Κώδικα, η μη χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον μισθωτή δεν τον απαλλάσσει από την καταβολή του μισθώματος. Κατά συνέπεια, μπορεί να υφίσταται υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων και για το υπολειπόμενο διάστημα κατά το οποίο η μίσθωση παραμένει σε ισχύ.
Το άρθρο 596 ΑΚ προβλέπει επίσης το δικαίωμα του μισθωτή να αφαιρεί από το μίσθωμα την ωφέλεια που απέκτησε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το ακίνητο με διαφορετικό τρόπο. Η εφαρμογή της διάταξης, καθώς και τυχόν άλλων κανόνων που επηρεάζουν τις αξιώσεις των μερών, εξαρτάται από τις πραγματικές περιστάσεις. Επομένως, το ύψος των οφειλών δεν πρέπει να προσδιορίζεται χωρίς εξέταση της διάρκειας της σύμβασης, του τρόπου αποχώρησης και της τυχόν μεταγενέστερης αξιοποίησης του ακινήτου.
Η εγγυοδοσία αποτελεί χωριστό ζήτημα και η τύχη της εξαρτάται από τον σκοπό για τον οποίο καταβλήθηκε, τους όρους του μισθωτηρίου και τις απαιτήσεις που ενδέχεται να έχει ο εκμισθωτής. Η παράδοση των κλειδιών δεν συνεπάγεται αυτομάτως επιστροφή της, αλλά ούτε και η πρόωρη αποχώρηση σημαίνει ότι το ποσό καταπίπτει υποχρεωτικά υπέρ του ιδιοκτήτη. Για την επιστροφή ή τη διατήρησή της απαιτείται έλεγχος της συγκεκριμένης συμφωνίας και των υφιστάμενων οικονομικών εκκρεμοτήτων.
Τι συμβαίνει μετά τη λήξη της επαγγελματικής μίσθωσης
Το άρθρο 608 του Αστικού Κώδικα προβλέπει ότι η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει με την παρέλευση της συμφωνημένης διάρκειας, χωρίς να απαιτείται ιδιαίτερη καταγγελία για τον λόγο αυτό. Στις επαγγελματικές μισθώσεις που υπάγονται στο άρθρο 13 του ν. 4242/2014 πρέπει να έχει ληφθεί υπόψη και η νόμιμη ελάχιστη τριετία. Η παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου δεν αποκλείει πάντως τη συνέχιση της μισθωτικής σχέσης, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις ανανέωσης ή παράτασης.
Σύμφωνα με το άρθρο 611 ΑΚ, όταν ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο μετά τη λήξη της μίσθωσης και ο εκμισθωτής το γνωρίζει χωρίς να εναντιώνεται, η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο. Η σιωπηρή αναμίσθωση δεν επέρχεται όταν δεν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, ιδίως όταν υπάρχει εναντίωση στη συνέχιση της μίσθωσης. Η ρητή συμφωνία παράτασης αποτελεί διαφορετική περίπτωση, καθώς τα μέρη μπορούν να καθορίσουν συγκεκριμένα τη νέα διάρκεια και τυχόν τροποποιήσεις των όρων.
Όταν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής συμφωνούν την παράταση της μίσθωσης, μπορούν να χρησιμοποιήσουν υπόδειγμα παράτασης μίσθωσης καταστήματος σε Word και PDF, προσαρμόζοντάς το στην αρχική σύμβαση και στη νέα συμφωνία. Στο συμπληρωματικό συμφωνητικό πρέπει να προσδιορίζονται η διάρκεια της παράτασης, το μίσθωμα και οι όροι που παραμένουν σε ισχύ. Η παράταση της διάρκειας δεν συνεπάγεται αυτομάτως μεταβολή του μισθώματος, ούτε η μεταβολή του μισθώματος σημαίνει από μόνη της ότι παρατείνεται η συμβατική διάρκεια.
Ηλεκτρονικό μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ και νόμιμη διάρκεια μίσθωσης
Η Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην ΑΑΔΕ αποτελεί φορολογική υποχρέωση και δεν καθορίζει από μόνη της την αστική ισχύ των συμβατικών όρων. Η αναγραφή διάρκειας ενός ή δύο ετών στην ηλεκτρονική δήλωση δεν περιορίζει την υποχρεωτική τριετία, όταν αυτή εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη μίσθωση. Αντίστοιχα, η φορολογική δήλωση λύσης δεν αποτελεί από μόνη της επαρκή βάση για να κριθεί αν η σύμβαση έχει λυθεί εγκύρως μεταξύ των συμβαλλομένων.
Για τον έλεγχο της μισθωτικής σχέσης εξετάζονται το αρχικό συμφωνητικό, οι μεταγενέστερες συμφωνίες και τα πραγματικά περιστατικά που συνδέονται με τη χρήση και την απόδοση του ακινήτου. Η ηλεκτρονική διαδικασία καταχώρισης, τροποποίησης και δήλωσης λύσης παρουσιάζεται αναλυτικά στον οδηγό ηλεκτρονικών μισθωτηρίων της ΑΑΔΕ. Η ορθή φορολογική δήλωση και η έγκυρη αστική συμφωνία αποτελούν διακριτά ζητήματα, τα οποία πρέπει να αντιμετωπίζονται σύμφωνα με τις αντίστοιχες διατάξεις.
Νομοθετικό πλαίσιο: Άρθρο 13 του ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α΄ 50/28.02.2014), π.δ. 34/1995 και άρθρα 574, 596, 608 και 611 του Αστικού Κώδικα. Για την εφαρμογή της τριετίας, την καταγγελία και τη συμφωνημένη λύση της επαγγελματικής μίσθωσης λαμβάνεται υπόψη η σχετική νομολογία του Αρείου Πάγου, ιδίως οι αποφάσεις ΑΠ 971/2022, ΑΠ 641/2025 και ΑΠ 1866/2025.
