Φόρος Μεταβίβασης 15% για Αγορά Κατοικίας από Πολίτες Τρίτων Χωρών

Αυξημένος φόρος μεταβίβασης 15% προβλέπεται για αγορά κατοικίας από πολίτες τρίτων χωρών, σύμφωνα με την επίσημη εξειδίκευση των οικονομικών μέτρων που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ. Με την εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται σε 15,45%. Το μέτρο αφορά την αγορά κατοικιών και δεν αφορά επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων.

Η ρύθμιση συνδέεται με την αυξημένη ζήτηση κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι τρίτων χωρών, η οποία, σύμφωνα με την επίσημη αιτιολόγηση, συμβάλλει στην άνοδο των τιμών και στον περιορισμό της πρόσβασης των μόνιμων κατοίκων στη στέγη. Για την ορθή κατανόηση του μέτρου πρέπει να ξεχωρίσουμε ποιοι θεωρούνται πολίτες τρίτων χωρών, ποιες αγορές κατοικιών καλύπτει η νέα επιβάρυνση και ποιες κατηγορίες προσώπων δεν φαίνεται να εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της.

Τι Αλλάζει στον Φόρο Μεταβίβασης Κατοικίας

Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται εισφορά υπέρ δήμων και κοινοτήτων με συντελεστή 3% επί του φόρου, με αποτέλεσμα η συνολική επιβάρυνση να διαμορφώνεται σε 3,09%. Με τη νέα ρύθμιση, για την αγορά κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών, ο φόρος μεταβίβασης προβλέπεται να αυξηθεί σε 15%, δηλαδή σε 15,45% μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων.

Η αλλαγή δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως γενική αύξηση του φόρου μεταβίβασης για όλους τους αγοραστές. Με βάση την επίσημη εξειδίκευση, αφορά συγκεκριμένες αγορές κατοικιών από πρόσωπα που δεν ανήκουν στις κατηγορίες που συνδέονται με την απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Η τελική νομοθετική διάταξη θα καθορίσει τις τεχνικές λεπτομέρειες εφαρμογής, όμως το βασικό πλαίσιο έχει ήδη περιγραφεί επίσημα.

Μόνο για Κατοικίες, Όχι για Όλα τα Ακίνητα

Η σημαντικότερη διευκρίνιση είναι ότι ο αυξημένος φόρος μεταβίβασης αφορά αγορά κατοικιών. Η επίσημη εξειδίκευση αναφέρει ότι δεν αφορά επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλα ακίνητα. Επομένως, ο τίτλος και η παρουσίαση του μέτρου πρέπει να αποφεύγουν γενικές φράσεις όπως «φόρος 15% σε ξένους αγοραστές ακινήτων», γιατί μια τέτοια διατύπωση είναι ευρύτερη από αυτό που ανακοινώθηκε.

Η ορθή φορολογική διατύπωση είναι ότι ο αυξημένος συντελεστής αφορά την αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα που εμπίπτουν στο πεδίο της νέας ρύθμισης. Αν πρόκειται για επαγγελματικό ακίνητο, οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή άλλη κατηγορία ακινήτου, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι υπάγεται στο 15% με βάση την εξειδίκευση που έχει δημοσιευθεί μέχρι σήμερα.

Ποιους Αφορά ο Φόρος Μεταβίβασης 15%

Η νέα επιβάρυνση αφορά την αγορά κατοικιών από πολίτες που δεν είναι Έλληνες, ομογενείς ή πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν ανήκουν στις ειδικές κατηγορίες που συνδέονται με την απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Στην επίσημη εξειδίκευση γίνεται επίσης αναφορά σε φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι τρίτων χωρών.

Με πρακτικούς όρους, το μέτρο στοχεύει σε φυσικά πρόσωπα από τρίτες χώρες που αγοράζουν κατοικία στην Ελλάδα και δεν εμπίπτουν σε κατηγορία που εξαιρείται ή αντιμετωπίζεται διαφορετικά. Η τελική εφαρμογή πρέπει να ελέγχεται με βάση την ιδιότητα του αγοραστή, τη φορολογική του κατοικία, το καθεστώς διαμονής του και το είδος του ακινήτου που αγοράζεται.

Ποιους Δεν Αφορά η Νέα Επιβάρυνση

Η επίσημη εξειδίκευση συνδέει τη νέα ρύθμιση με τις κατηγορίες που δεν απαλλάσσονται για πρώτη κατοικία. Δικαιούχοι της απαλλαγής πρώτης κατοικίας είναι Έλληνες, ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, καθώς και πολίτες τρίτων χωρών που απολαμβάνουν το καθεστώς του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα ή κατέχουν άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς.

Για τον λόγο αυτό δεν είναι σωστό να γράφεται ότι ο φόρος 15% αφορά κάθε αλλοδαπό αγοραστή. Η ακριβέστερη διατύπωση είναι ότι αφορά την αγορά κατοικίας από πολίτες τρίτων χωρών που δεν ανήκουν στις κατηγορίες που απαλλάσσονται ή εξαιρούνται με βάση το πλαίσιο της πρώτης κατοικίας. Σε κάθε πρακτική περίπτωση, η τελική διάταξη θα πρέπει να εξετάζεται προσεκτικά πριν από την υπογραφή συμβολαίου.

Τι Σημαίνει «Τρίτες Χώρες»

Στο συγκεκριμένο πλαίσιο, ως τρίτες χώρες νοούνται οι χώρες που δεν ανήκουν στην Ευρωπαϊκή Ένωση και στον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο. Ο Ευρωπαϊκός Οικονομικός Χώρος περιλαμβάνει τα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης και επιπλέον την Ισλανδία, το Λιχτενστάιν και τη Νορβηγία. Επομένως, όταν εξετάζεται αν μια χώρα είναι τρίτη χώρα, δεν αρκεί να ελέγχεται μόνο αν είναι εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, αλλά και αν ανήκει ή όχι στον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο.

Η διάκριση έχει πρακτική σημασία, γιατί μια χώρα μπορεί να μην είναι μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης αλλά να ανήκει στον ΕΟΧ. Αντίθετα, χώρες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, οι Ηνωμένες Πολιτείες, η Τουρκία, η Ελβετία, η Κίνα, το Ισραήλ και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα δεν ανήκουν στην ΕΕ ή στον ΕΟΧ. Η τελική κρίση, όμως, δεν πρέπει να γίνεται μόνο με βάση τη χώρα, αλλά και με βάση την ιδιότητα του αγοραστή και τυχόν ειδικό καθεστώς διαμονής ή απαλλαγής.

Ενδεικτικές Τρίτες Χώρες

Ο κανόνας είναι ότι τρίτες χώρες είναι οι χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ. Δεν απαιτείται κλειστός κατάλογος όλων των τρίτων χωρών, επειδή η λίστα θα ήταν πολύ μεγάλη και θα μπορούσε να δημιουργήσει σύγχυση. Για πρακτικούς λόγους, παρακάτω παρατίθεται ενδεικτικός πίνακας χωρών που δεν ανήκουν στην ΕΕ ή στον ΕΟΧ και συχνά εμφανίζονται σε επενδυτικές ή αγοραπωλησίες ακινήτων στην Ελλάδα.

Ο πίνακας είναι ενδεικτικός και δεν υποκαθιστά τον έλεγχο της τελικής νομοθετικής διάταξης. Το κρίσιμο δεν είναι μόνο η χώρα προέλευσης, αλλά αν ο αγοραστής ανήκει ή όχι σε κατηγορία που εξαιρείται, απαλλάσσεται ή αντιμετωπίζεται διαφορετικά για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Πόσος Είναι ο Φόρος με την Εισφορά Υπέρ Δήμων

Ο νέος συντελεστής που ανακοινώθηκε είναι 15%. Επειδή όμως στον φόρο μεταβίβασης προστίθεται εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται σε 15,45%. Αντίστοιχα, ο σημερινός συντελεστής 3% οδηγεί σε συνολική επιβάρυνση 3,09% μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων.

Ο πίνακας είναι ενδεικτικός και δείχνει τη διαφορά επιβάρυνσης με βάση τους συντελεστές που έχουν ανακοινωθεί. Η τελική πράξη φόρου θα εξαρτάται από τη φορολογητέα αξία, τα στοιχεία της μεταβίβασης, το είδος του ακινήτου και το αν ο αγοραστής εμπίπτει πράγματι στη νέα ρύθμιση.

Γιατί Θεσπίζεται ο Αυξημένος Φόρος

Η επίσημη αιτιολόγηση συνδέει τη νέα ρύθμιση με την αυξημένη ζήτηση κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι τρίτων χωρών. Σύμφωνα με την εξειδίκευση, η ζήτηση αυτή συμβάλλει στην άνοδο των τιμών και στον περιορισμό της πρόσβασης των μόνιμων κατοίκων στη στέγη.

Το μέτρο εντάσσεται στο ευρύτερο πλαίσιο παρεμβάσεων για την αγορά κατοικίας και τη στεγαστική πίεση. Δεν παρουσιάστηκε ως γενική αύξηση του φόρου μεταβίβασης για όλους τους αγοραστές, αλλά ως στοχευμένη αύξηση για συγκεκριμένη κατηγορία αγορών κατοικιών από πρόσωπα που συνδέονται με τρίτες χώρες.

Τα Στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος

Σύμφωνα με την επίσημη εξειδίκευση, κατά το 2025 επενδύθηκαν 1,2 δισ. ευρώ για αγορά ακινήτων από τρίτες χώρες, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Από αυτά, εκτιμάται με βάση τα φορολογικά στοιχεία ότι περίπου 800 εκατ. ευρώ αφορούσαν κατοικίες.

Πηγή των στοιχείων είναι η Τράπεζα της Ελλάδος, όπως αναφέρεται στην επίσημη εξειδίκευση των μέτρων. Τα στοιχεία αποτυπώνουν καθαρές ροές άμεσων ξένων επενδύσεων για ακίνητα και όχι αποκλειστικά κατοικίες, γι’ αυτό και η εξειδίκευση σημειώνει ξεχωριστά ότι περίπου 800 εκατ. ευρώ εκτιμάται πως αφορούσαν κατοικίες.

Τι Σημαίνει για Αγοραστές και Συμβόλαια

Για αγοραστές από τρίτες χώρες, η νέα ρύθμιση μπορεί να αυξήσει σημαντικά το κόστος αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα. Η διαφορά από το σημερινό 3,09% στο 15,45% είναι μεγάλη και πρέπει να λαμβάνεται υπόψη πριν από οποιαδήποτε συμφωνία αγοράς. Ιδίως σε ακριβότερες κατοικίες, η επιβάρυνση μπορεί να αλλάξει ουσιαστικά τον συνολικό προϋπολογισμό της συναλλαγής.

Για συμβολαιογράφους, λογιστές, δικηγόρους και μεσίτες, το κρίσιμο σημείο θα είναι ο έλεγχος της ιδιότητας του αγοραστή και του είδους του ακινήτου. Πρέπει να διαπιστώνεται αν πρόκειται για κατοικία, αν ο αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο, αν συνδέεται με τρίτη χώρα με βάση τα κριτήρια που θα οριστούν και αν ανήκει σε κάποια από τις ειδικές κατηγορίες που εξαιρούνται ή απαλλάσσονται.

Τι Μένει να Διευκρινιστεί

Παρότι η επίσημη εξειδίκευση δίνει το βασικό πλαίσιο, η τελική νομοθετική διάταξη θα πρέπει να αποσαφηνίσει κρίσιμα τεχνικά ζητήματα. Ιδίως θα πρέπει να καθοριστεί ο χρόνος έναρξης εφαρμογής, ο τρόπος αντιμετώπισης τυχόν προσυμφώνων, οι μεταβατικές περιπτώσεις, καθώς και ο ακριβής έλεγχος της ιθαγένειας, της φορολογικής κατοικίας και του καθεστώτος διαμονής.

Μέχρι να δημοσιευθεί η τελική διάταξη, το μέτρο πρέπει να αντιμετωπίζεται ως επίσημα εξειδικευμένη κυβερνητική ρύθμιση που αναμένει νομοθετική αποτύπωση. Για πρακτικές συναλλαγές, κάθε περίπτωση αγοράς κατοικίας από πολίτη τρίτης χώρας θα πρέπει να ελέγχεται με βάση το τελικό κείμενο του νόμου.

Τι Πρέπει να Προσέξουν οι Ενδιαφερόμενοι

Το πρώτο σημείο προσοχής είναι ότι ο αυξημένος φόρος δεν αφορά γενικά όλους τους ξένους αγοραστές. Δεν αφορά Έλληνες, ομογενείς, πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ, καθώς και ειδικές κατηγορίες που αναγνωρίζονται στο πλαίσιο της απαλλαγής πρώτης κατοικίας, εφόσον πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις. Το δεύτερο σημείο είναι ότι το μέτρο αφορά κατοικίες και όχι κάθε είδος ακινήτου.

Το τρίτο σημείο είναι ότι τα 15% δεν είναι η τελική συνολική επιβάρυνση όταν συνυπολογιστεί η εισφορά υπέρ δήμων. Το συνολικό ποσοστό ανέρχεται σε 15,45%. Επομένως, σε κάθε υπολογισμό κόστους αγοράς κατοικίας από πρόσωπο που εμπίπτει στη νέα ρύθμιση πρέπει να λαμβάνεται υπόψη το πλήρες ποσοστό, μέχρι να αποτυπωθεί οριστικά η ρύθμιση στη νομοθεσία.

Επίσημες Πηγές

Τα στοιχεία προκύπτουν από την επίσημη εξειδίκευση των οικονομικών μέτρων που ανακοινώθηκαν στην 90ή ΔΕΘ, τη σελίδα της ΑΑΔΕ για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων και την επίσημη ευρωπαϊκή πληροφόρηση για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο.