Ο ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) αποτελεί τον βασικό ετήσιο φόρο που επιβάλλεται στην ακίνητη περιουσία των φυσικών προσώπων στην Ελλάδα. Παράλληλα, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένες εκπτώσεις, μειώσεις και απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ, οι οποίες εφαρμόζονται όταν πληρούνται ορισμένα εισοδηματικά, περιουσιακά ή κοινωνικά κριτήρια και επηρεάζουν το τελικό ποσό φόρου που καλούνται να καταβάλουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
Οι σχετικές διατάξεις προβλέπονται στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025), όπως ισχύει μετά τις τροποποιήσεις του και την κωδικοποίησή του με τον ν. 5264/2025, και καθορίζουν τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες ένας φορολογούμενος μπορεί να λάβει μείωση ή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ.
Στο άρθρο που ακολουθεί παρουσιάζονται αναλυτικά οι βασικές εκπτώσεις και απαλλαγές ΕΝΦΙΑ που ισχύουν για το 2026, καθώς και οι κύριες προϋποθέσεις που προβλέπει το ισχύον θεσμικό πλαίσιο. Στόχος είναι να αποτυπωθούν όσο το δυνατόν περισσότερες από τις βασικές ρυθμίσεις της φορολογικής νομοθεσίας, ώστε ο φορολογούμενος να έχει μια συνολική εικόνα των δυνατοτήτων μείωσης του φόρου.
Ωστόσο, κάθε φορολογούμενος αποτελεί ξεχωριστή περίπτωση, καθώς η εφαρμογή των σχετικών διατάξεων εξαρτάται από το σύνολο των εισοδηματικών, περιουσιακών και οικογενειακών στοιχείων που έχουν δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος Ε1 και στο έντυπο Ε9. Για τον λόγο αυτό, η ορθή αξιολόγηση κάθε περίπτωσης και η πλήρης εφαρμογή της φορολογικής νομοθεσίας πραγματοποιείται με τη συμβολή των λογιστών – φοροτεχνικών, οι οποίοι είναι οι αρμόδιοι επαγγελματίες για την εξειδικευμένη καθοδήγηση των φορολογουμένων σε ζητήματα φορολογίας ακίνητης περιουσίας.
Ποιοι Δικαιούνται Εκπτώσεις ή Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ
Συνοπτικά, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει διαφορετικές κατηγορίες εκπτώσεων και απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ, ανάλογα με τα εισοδηματικά, περιουσιακά και κοινωνικά χαρακτηριστικά του φορολογουμένου.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται οι βασικές κατηγορίες μείωσης ή απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ.
| Κατηγορία Μείωσης | Ποσοστό |
|---|---|
| Έκπτωση λόγω οικονομικής αδυναμίας | 50% |
| Πλήρης απαλλαγή για τρίτεκνες / πολύτεκνες οικογένειες ή αναπηρία 80% και άνω | 100% |
| Γενική μείωση βάσει αξίας ακίνητης περιουσίας | 10% – 30% |
| Μείωση για ασφαλισμένες κατοικίες | 10% – 20% |
| Απαλλαγή λόγω φυσικών καταστροφών | έως 3 έτη |
Οι παραπάνω μειώσεις εφαρμόζονται από τη Φορολογική Διοίκηση κατά τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.
Μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ για Κύρια Κατοικία σε Μικρούς Οικισμούς
Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει και ειδική μείωση 50% για κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε μικρούς οικισμούς. Η μείωση του ΕΝΦΙΑ χορηγείται αυτόματα κατά την εκκαθάριση του φόρου από την ΑΑΔΕ, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.
Η μείωση αυτή προβλέπεται από την παρ. 3 του άρθρου 17 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025) και εξειδικεύεται με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ. Η συγκεκριμένη ρύθμιση εφαρμόζεται για τον ΕΝΦΙΑ έτους 2026 και αφορά δικαιώματα φυσικών προσώπων επί της κύριας κατοικίας, εφόσον αυτή βρίσκεται σε οικισμούς μικρού πληθυσμού.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα βασικά πληθυσμιακά κριτήρια για τη χορήγηση της μείωσης.
| Περιοχή | Πληθυσμιακό Όριο Οικισμού |
|---|---|
| Οικισμοί σε όλη την Ελλάδα | έως 1.500 κατοίκους |
| Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας | έως 1.700 κατοίκους |
| Περιφερειακή Ενότητα Έβρου | έως 1.700 κατοίκους |
| Παραμεθόριοι Δήμοι Κεντρικής Μακεδονίας | έως 1.700 κατοίκους |
| Παραμεθόριοι Δήμοι Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης | έως 1.700 κατοίκους |
| Παραμεθόριοι Δήμοι Ηπείρου | έως 1.700 κατοίκους |
Από το γενικό όριο των 1.500 κατοίκων εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, με εξαίρεση τους οικισμούς της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων Αττικής.
Πρόσθετες Προϋποθέσεις για τη Μείωση στον ΕΝΦΙΑ για Κύρια Κατοικία σε Μικρούς Οικισμούς
Για να χορηγηθεί η μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ για τους μικρούς οικισμούς πρέπει να πληρούνται και οι ακόλουθες προϋποθέσεις.
| Προϋπόθεση | Περιγραφή |
|---|---|
| Κύρια κατοικία | Το ακίνητο πρέπει να αποτελεί κύρια κατοικία του φορολογούμενου |
| Φορολογική κατοικία | Ο δικαιούχος πρέπει να είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας |
| Αξία κατοικίας | Η συνολική αξία πλήρους κυριότητας της κατοικίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ |
| Δήλωση στο Ε9 | Η κατοικία πρέπει να είναι δηλωμένη στο Ε9 ως κατοικία ή μονοκατοικία |
Έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ λόγω Οικονομικής Αδυναμίας
Σύμφωνα με το άρθρο 13 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, προβλέπεται έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ για τον φορολογούμενο, τον ή τη σύζυγο ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειας, όταν διαπιστώνεται οικονομική αδυναμία εξόφλησης της συνολικής φορολογικής οφειλής για το συγκεκριμένο έτος. Η έκπτωση αυτή χορηγείται εφόσον πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένα εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια, τα οποία εξετάζονται από τη Φορολογική Διοίκηση.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα βασικά κριτήρια για την έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ, όπως προβλέπονται από τη φορολογική νομοθεσία.
| Κριτήριο | Προϋπόθεση |
|---|---|
| Οικογενειακό εισόδημα | Έως 9.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 1.000 ευρώ για σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος |
| Συνολική επιφάνεια κτισμάτων | Έως 150 τ.μ. |
| Αξία ακίνητης περιουσίας | Έως 85.000 ευρώ για άγαμο, έως 150.000 ευρώ για έγγαμο ή μονογονεϊκή οικογένεια με ένα παιδί, έως 200.000 ευρώ για οικογένεια με δύο εξαρτώμενα τέκνα |
| Φορολογική κατοικία | Όλα τα μέλη πρέπει να είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας |
Πλήρης Απαλλαγή 100% από τον ΕΝΦΙΑ
Η νομοθεσία προβλέπει πλήρη απαλλαγή, 100%, από τον ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κοινωνικές κατηγορίες φορολογουμένων, εφόσον πληρούνται σωρευτικά τα κριτήρια που ορίζει το άρθρο 13 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Η απαλλαγή αυτή εφαρμόζεται όταν συντρέχουν συγκεκριμένες εισοδηματικές, περιουσιακές και κοινωνικές προϋποθέσεις, οι οποίες εξετάζονται από τη Φορολογική Διοίκηση κατά τον προσδιορισμό του φόρου.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα βασικά κριτήρια για πλήρη απαλλαγή, 100%, από τον ΕΝΦΙΑ, σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.
| Κριτήριο | Προϋπόθεση |
|---|---|
| Οικογενειακό εισόδημα | Έως 12.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 1.000 ευρώ για σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος |
| Συνολική επιφάνεια κτισμάτων | Έως 150 τ.μ. |
| Φορολογική κατοικία | Τα μέλη της οικογένειας πρέπει να είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας |
| Ειδική προϋπόθεση | Τρία ή περισσότερα εξαρτώμενα τέκνα ή ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω στον φορολογούμενο, στον ή στη σύζυγο ή σε εξαρτώμενο τέκνο |
Γενική Μείωση ΕΝΦΙΑ με Βάση την Αξία της Ακίνητης Περιουσίας
Πέρα από τις ειδικές εκπτώσεις ή απαλλαγές που προβλέπονται για συγκεκριμένες κατηγορίες φορολογουμένων, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει και γενική μείωση του ΕΝΦΙΑ για φυσικά πρόσωπα, η οποία υπολογίζεται με βάση τη συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας. Η μείωση εφαρμόζεται κατά τον υπολογισμό του φόρου και διαφοροποιείται ανάλογα με το ύψος της συνολικής αξίας της ακίνητης περιουσίας του φορολογουμένου.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα ποσοστά γενικής μείωσης του ΕΝΦΙΑ ανάλογα με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.
| Συνολική Αξία Ακίνητης Περιουσίας | Ποσοστό Μείωσης |
|---|---|
| Έως 100.000 ευρώ | 30% |
| Έως 150.000 ευρώ | 25% |
| Έως 250.000 ευρώ | 20% |
| Έως 300.000 ευρώ | 15% |
| Έως 400.000 ευρώ | 10% |
Για την εφαρμογή της παραπάνω μείωσης δεν συνυπολογίζεται η αξία των γηπέδων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, όπως προβλέπεται από τη φορολογική νομοθεσία.
Μείωση ΕΝΦΙΑ για Ασφαλισμένες Κατοικίες
Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει μείωση του ΕΝΦΙΑ για κατοικίες που είναι ασφαλισμένες έναντι φυσικών καταστροφών, με συγκεκριμένη διαδικασία υποβολής αίτησης μείωσης ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες, με σκοπό την ενίσχυση της ασφάλισης της ακίνητης περιουσίας. Ειδικότερα, για κατοικίες φυσικών προσώπων που είναι ασφαλισμένες για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα σε ασφαλιστική επιχείρηση εγγεγραμμένη στο Μητρώο Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων της Τράπεζας της Ελλάδος, προβλέπεται μείωση του φόρου ανάλογα με την αξία της κατοικίας.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα ποσοστά μείωσης του ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες, σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.
| Αξία Κατοικίας | Ποσοστό Μείωσης |
|---|---|
| Έως 500.000 ευρώ | 20% |
| Πάνω από 500.000 ευρώ | 10% |
Η μείωση του ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία. Ειδικότερα, η ασφάλιση πρέπει να καλύπτει σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, η ασφαλιστική κάλυψη πρέπει να αφορά ολόκληρη την αξία του ακινήτου, και η ασφάλιση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών μηνών μέσα στο προηγούμενο έτος.
Σε περίπτωση που η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του ενός έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται αναλογικά, ανάλογα με το χρονικό διάστημα ασφάλισης της κατοικίας.
Απαλλαγές ΕΝΦΙΑ λόγω Φυσικών Καταστροφών
Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που έχουν υποστεί ζημιές από φυσικές καταστροφές, όπως σεισμό, πυρκαγιά ή πλημμύρα. Η απαλλαγή εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου τα κτίρια έχουν χαρακτηριστεί από τις αρμόδιες αρχές ως επικινδύνως ετοιμόρροπα, ολοσχερώς κατεστραμμένα ή προσωρινά ακατάλληλα για χρήση, σύμφωνα με τις σχετικές εκθέσεις αυτοψίας.
Η απαλλαγή από τον φόρο ισχύει για το έτος κατά το οποίο συνέβη η φυσική καταστροφή, καθώς και για τα δύο επόμενα έτη, εφόσον οι ιδιοκτήτες των ακινήτων διαθέτουν τα απαιτούμενα πιστοποιητικά, πρωτόκολλα αυτοψίας ή εκθέσεις ελέγχου που εκδίδονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες και αποδεικνύουν τη ζημία που έχει υποστεί το ακίνητο.
Σημαντική Παρατήρηση
Οι εκπτώσεις και οι απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ χορηγούνται, στις περισσότερες περιπτώσεις, αυτοματοποιημένα από τη Φορολογική Διοίκηση, με βάση τα στοιχεία που προκύπτουν από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος Ε1 και τα στοιχεία ακίνητης περιουσίας που έχουν δηλωθεί στο έντυπο Ε9.
Κατά συνέπεια, οι φορολογούμενοι συνήθως δεν απαιτείται να υποβάλουν ξεχωριστή αίτηση για τη χορήγηση των εκπτώσεων, εφόσον τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στις φορολογικές δηλώσεις τους είναι ορθά και ενημερωμένα. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως στη μείωση ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες, απαιτείται η υποβολή σχετικής ηλεκτρονικής αίτησης από τον ίδιο τον φορολογούμενο.
Σε κάθε περίπτωση, η χορήγηση των εκπτώσεων ή απαλλαγών εξετάζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα του φορολογουμένου και τις προϋποθέσεις που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.
