Η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης αγροτεμαχίου είναι τέσσερα έτη. Σύμφωνα με το άρθρο 634 του Αστικού Κώδικα (ΑΚ), η μίσθωση δεν μπορεί να συνομολογηθεί για συντομότερο διάστημα και, αν ορίστηκε μικρότερη διάρκεια, ισχύει για τέσσερα χρόνια. Επομένως ένα μισθωτήριο αγροτεμαχίου για ένα, δύο ή τρία έτη δεν λήγει με τη συμπλήρωση του χρόνου που αναγράφει, κάτι που αφορά τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή.
Το ίδιο κεφάλαιο του Αστικού Κώδικα ρυθμίζει και τα υπόλοιπα ζητήματα που προκύπτουν στη διάρκεια της μίσθωσης: τι ισχύει όταν δεν έχει συμφωνηθεί διάρκεια, τι συμβαίνει όταν δεν γίνει καταγγελία πριν από τη λήξη, με ποια προθεσμία γίνεται η καταγγελία και ποιες ειδικές περιπτώσεις προβλέπονται. Οι κανόνες αυτοί διαφέρουν από εκείνους της μίσθωσης κατοικίας, όπου η ελάχιστη διάρκεια είναι τρία έτη.
Ποιος νόμος προβλέπει την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης αγροτεμαχίου
Την τετραετία προβλέπει το άρθρο 634 ΑΚ, που ανήκει στο κεφάλαιο του Αστικού Κώδικα με τίτλο «Μίσθωση αγροτικού κτήματος ή άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου». Στο ίδιο κεφάλαιο ρυθμίζονται η ανανέωση της μίσθωσης (άρθρο 633 ΑΚ), η μίσθωση χωρίς συμφωνημένη διάρκεια (άρθρο 635 ΑΚ) και οι ειδικές περιπτώσεις καταγγελίας (άρθρα 628 και 632 ΑΚ).
Το άρθρο 634 ΑΚ ορίζει ότι:
Η μίσθωση δεν μπορεί να συνομολογηθεί για χρονικό διάστημα συντομότερο από τέσσερα χρόνια. Αν ορίστηκε για συντομότερο διάστημα, ισχύει για τέσσερα χρόνια.
Η τετραετία των αγροτεμαχίων δεν πρέπει να συγχέεται με την τριετία της κατοικίας, που προβλέπεται από άλλη διάταξη, το άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 1703/1987. Οι δύο ρυθμίσεις εφαρμόζονται σε διαφορετικού είδους ακίνητα. Η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης κύριας κατοικίας αναλύεται στο άρθρο για την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας και την πρόωρη λύση.
Ποιες μισθώσεις καλύπτει η τετραετία
Σύμφωνα με το άρθρο 619 ΑΚ, με τη σύμβαση της μίσθωσης αγροτικού κτήματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, να παραχωρήσει στον μισθωτή τη χρήση του μισθίου και την κάρπωσή του με τους όρους της τακτικής εκμετάλλευσης. Η τετραετία του άρθρου 634 ΑΚ αφορά τις συμβάσεις αυτού του είδους.
Για όσα δεν ορίζονται διαφορετικά στα άρθρα 621 έως 637 ΑΚ, το άρθρο 620 ΑΚ προβλέπει ότι εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για τη μίσθωση πράγματος.
Οι διατάξεις του κεφαλαίου έχουν ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, παραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης. Από την ανάλογη αυτή εφαρμογή εξαιρούνται τα άρθρα 632 έως 637 ΑΚ, μεταξύ των οποίων και τα άρθρα 633, 634 και 635 ΑΚ. Η ελάχιστη τετραετία, η ανανέωση για ένα έτος και η μίσθωση χωρίς συμφωνημένη διάρκεια δεν εφαρμόζονται επομένως, με βάση την ανάλογη αυτή εφαρμογή, σε τέτοιες μισθώσεις (άρθρο 638 ΑΚ).
Πόσα χρόνια ισχύει η μίσθωση ανάλογα με το συμφωνητικό
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζεται τι ισχύει για τη διάρκεια της μίσθωσης αγροτεμαχίου, ανάλογα με τον χρόνο που αναγράφεται στο συμφωνητικό.
| Τι αναγράφει το συμφωνητικό | Τι ισχύει |
|---|---|
| Διάρκεια ενός έτους | Η μίσθωση ισχύει για τέσσερα χρόνια |
| Διάρκεια δύο ετών | Η μίσθωση ισχύει για τέσσερα χρόνια |
| Διάρκεια τριών ετών | Η μίσθωση ισχύει για τέσσερα χρόνια |
| Διάρκεια τεσσάρων ετών | Ισχύει η συμφωνημένη διάρκεια |
| Διάρκεια μεγαλύτερη των τεσσάρων ετών | Ισχύει η συμφωνημένη διάρκεια, καθώς υπερβαίνει το ελάχιστο όριο |
| Δεν έχει καθοριστεί διάρκεια | Η μίσθωση λήγει με καταγγελία, αφού περάσουν τέσσερα χρόνια |
Το άρθρο 634 ΑΚ ορίζει μόνο τον ελάχιστο χρόνο και δεν περιέχει ανώτατο όριο διάρκειας. Για διάρκεια μεγαλύτερη των τεσσάρων ετών το άρθρο 634 ΑΚ δεν θέτει άλλον περιορισμό.
Παράδειγμα: μισθωτήριο αγροτεμαχίου για δύο έτη
Ο εκμισθωτής και ο μισθωτής υπογράφουν μισθωτήριο αγροτεμαχίου διάρκειας δύο ετών. Σύμφωνα με το άρθρο 634 ΑΚ, η μίσθωση ισχύει για τέσσερα χρόνια. Η συμπλήρωση των δύο ετών δεν επιφέρει λήξη της μίσθωσης και κανένα από τα μέρη δεν μπορεί να επικαλεστεί τη λήξη με βάση τον χρόνο που αναγράφεται στο συμφωνητικό.
Έντυπο μισθωτηρίου αγροτεμαχίου σε Word και PDF
Η ημερομηνία έναρξης και η διάρκεια καταγράφονται στο μισθωτήριο, όπως για παράδειγμα στο έντυπο μισθωτηρίου αγροτεμαχίου σε Word και PDF.
Μίσθωση αγροτεμαχίου χωρίς συμφωνημένη διάρκεια
Αν δεν έχει καθοριστεί η διάρκεια της μίσθωσης, το άρθρο 635 ΑΚ προβλέπει ότι η μίσθωση λήγει, αφού περάσουν τέσσερα χρόνια, οποτεδήποτε με καταγγελία καθενός από τα μέρη. Η καταγγελία πρέπει να γίνεται τουλάχιστον πριν από έξι μήνες και ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου.
Η μίσθωση χωρίς συμφωνημένη διάρκεια δεν λήγει επομένως αυτόματα με τη συμπλήρωση των τεσσάρων ετών. Για τη λήξη της απαιτείται καταγγελία που τηρεί την προθεσμία των έξι μηνών και το τέλος της γεωργικής περιόδου.
Ανανέωση της μίσθωσης για ένα έτος όταν δεν γίνει καταγγελία
Για τη μίσθωση που έχει συνομολογηθεί για ορισμένο χρόνο, το άρθρο 633 ΑΚ ορίζει ότι λογίζεται ότι ανανεώθηκε για ένα έτος από τη συμφωνημένη λήξη, αν δεν έγινε καταγγελία από το ένα μέρος έξι τουλάχιστον μήνες πριν από αυτή τη λήξη.
Παράδειγμα: μίσθωση πέντε ετών χωρίς καταγγελία
Ένα αγροτεμάχιο μισθώνεται για πέντε έτη. Κανένα από τα μέρη δεν καταγγέλλει τη μίσθωση τουλάχιστον έξι μήνες πριν από τη συμφωνημένη λήξη. Σύμφωνα με το άρθρο 633 ΑΚ, η μίσθωση λογίζεται ανανεωμένη για ένα έτος από τη συμφωνημένη λήξη.
Προθεσμίες καταγγελίας και πρόωρη λύση της μίσθωσης
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται οι προθεσμίες και οι συνέπειες της καταγγελίας ή της μη καταγγελίας, ανά περίπτωση, σύμφωνα με τα άρθρα 628, 632, 633 και 635 ΑΚ.
| Περίπτωση | Προθεσμία καταγγελίας | Τι προβλέπει ο Αστικός Κώδικας |
|---|---|---|
| Μίσθωση ορισμένου χρόνου (άρθρο 633 ΑΚ) | Τουλάχιστον έξι μήνες πριν από τη συμφωνημένη λήξη | Αν δεν γίνει καταγγελία, η μίσθωση λογίζεται ανανεωμένη για ένα έτος από τη συμφωνημένη λήξη |
| Μίσθωση χωρίς καθορισμένη διάρκεια (άρθρο 635 ΑΚ) | Τουλάχιστον πριν από έξι μήνες | Η μίσθωση λήγει με την καταγγελία, αφού περάσουν τέσσερα χρόνια, για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου |
| Καθυστέρηση μισθώματος αγροτικού κτήματος (άρθρο 628 ΑΚ) | Δύο μήνες, ως προθεσμία της καταγγελίας του άρθρου 597 ΑΚ | Η καταγγελία του άρθρου 613 ΑΚ δεν ισχύει για τα αγροτικά κτήματα |
| Θάνατος του μισθωτή (άρθρο 632 ΑΚ) | Οι κληρονόμοι καταγγέλλουν πριν από έξι τουλάχιστον μήνες, για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου | Το ίδιο δικαίωμα έχει ο εκμισθωτής, αν οι κληρονόμοι δεν παρέχουν τα εχέγγυα για την κατάλληλη εκμετάλλευση του κτήματος |
Οι περιπτώσεις του πίνακα δεν εξαντλούν τις πιθανές αιτίες καταγγελίας. Το κεφάλαιο για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος δεν περιέχει ορισμό της γεωργικής περιόδου, ενώ η προθεσμία των δύο μηνών στην περίπτωση της καθυστέρησης μισθώματος παραπέμπει στο άρθρο 597 ΑΚ, που εφαρμόζεται και σε άλλες μισθώσεις.
Τι ισχύει για τους καρπούς όταν λύνεται η μίσθωση
Αν η μίσθωση λυθεί κατά τη διάρκεια του μισθωτικού έτους, το άρθρο 631 ΑΚ ορίζει ότι ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα στους καρπούς που δεν έχουν ακόμη αποχωριστεί κατά τον χρόνο της λύσης. Έχει όμως δικαίωμα να απαιτήσει τις δαπάνες για την παραγωγή τους, εφόσον δεν υπερβαίνουν την αξία των καρπών.
Στοιχεία του μισθωτηρίου που ελέγχονται πριν από τη λήξη ή την παράταση
Πριν ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής προχωρήσουν σε καταγγελία, λήξη ή παράταση, χρειάζεται να είναι σαφή τα παρακάτω στοιχεία, που προκύπτουν από το μισθωτήριο και από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα:
- Η ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης, από την οποία υπολογίζεται η τετραετία του άρθρου 634 ΑΚ.
- Η διάρκεια που αναγράφεται στο μισθωτήριο. Αν είναι μικρότερη των τεσσάρων ετών, ισχύει η τετραετία. Αν δεν αναγράφεται διάρκεια, εφαρμόζεται το άρθρο 635 ΑΚ.
- Αν έγινε καταγγελία και πότε. Η προθεσμία των έξι μηνών κρίνει, στα άρθρα 633 και 635 ΑΚ, αν η μίσθωση ανανεώνεται ή λήγει.
- Η γεωργική περίοδος του μισθίου, όταν η καταγγελία ισχύει για το τέλος της, όπως στα άρθρα 632 και 635 ΑΚ.
- Αν συντρέχει ειδική περίπτωση καταγγελίας, όπως καθυστέρηση μισθώματος (άρθρο 628 ΑΚ) ή θάνατος του μισθωτή (άρθρο 632 ΑΚ), που έχουν δικές τους προθεσμίες.
Υπόδειγμα παράτασης μίσθωσης αγροτεμαχίου σε Word και PDF
Αν ο εκμισθωτής και ο μισθωτής θέλουν να συνεχίσουν τη μίσθωση, μπορούν να καταγράψουν τη συμφωνία με το υπόδειγμα παράτασης μίσθωσης αγροτεμαχίου σε Word και PDF.
