Η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και όταν το συμφωνητικό προβλέπει μικρότερο χρόνο ή η μίσθωση έχει συμφωνηθεί για αόριστη διάρκεια. Ο κανόνας δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Αν έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια, όπως πέντε έτη, ισχύει ο μεγαλύτερος συμφωνημένος χρόνος.
Επομένως, ένα μονοετές ή διετές μισθωτήριο κύριας κατοικίας δεν λήγει μόνο επειδή συμπληρώθηκε ο χρόνος που αναγράφει. Αντίστοιχα, η συμπλήρωση της τριετίας δεν παρέχει από μόνη της δικαίωμα αποχώρησης από μια πενταετή σύμβαση. Η πρόωρη λύση, η χρήση του ακινήτου ως δευτερεύουσας κατοικίας και η δήλωσή του στο Ε1 χρειάζονται χωριστή εξέταση.
Ποιος νόμος προβλέπει την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας
Η τριετία προβλέπεται στο άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/1994, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α΄ 145/1.9.1994. Η διάταξη ορίζει ότι η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια ή αόριστος χρόνος. Προβλέπει επίσης ρητά ότι εξακολουθεί να ισχύει και μετά την 1η Ιουλίου 1997.
Πρόκειται για ειδική διάταξη του αστικού δικαίου. Οι γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση εφαρμόζονται παράλληλα, μεταξύ άλλων για τις υποχρεώσεις των μερών, την καταγγελία και τη λήξη της σύμβασης. Η συγκεκριμένη ελάχιστη τριετία, όμως, θεσπίζεται από την ειδική νομοθεσία των μισθώσεων κατοικίας.
Κύρια και δευτερεύουσα κατοικία: πότε εφαρμόζεται η τριετία
Η ελάχιστη τριετής διάρκεια αφορά ακίνητα που μισθώνονται για να χρησιμοποιηθούν ως κύρια κατοικία του μισθωτή. Δεν αρκεί το ακίνητο να είναι διαμέρισμα ή μονοκατοικία· σημασία έχει η χρήση για την οποία καταρτίστηκε η μίσθωση. Σε περίπτωση συμφωνημένης μικτής χρήσης, κατοικίας και επαγγελματικής δραστηριότητας, εξετάζεται αν η χρήση ως κύριας κατοικίας είναι η προέχουσα.
Η υποχρεωτική τριετία δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε μισθώσεις δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας και σε συμβάσεις προσωρινής διαμονής. Για αυτές εξετάζονται οι συμβατικοί όροι και οι εφαρμοστέες γενικές διατάξεις. Ωστόσο, η αναγραφή μιας διαφορετικής χρήσης στο συμφωνητικό δεν αρκεί για να αποκλείσει την τριετία, αν ο χαρακτηρισμός δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική συμφωνία των μερών.
Το εμβαδόν της κύριας κατοικίας δεν δημιουργεί εξαίρεση από τον συγκεκριμένο κανόνα. Η ΑΠ 1730/2013, σε υπόθεση κατοικίας 230 τ.μ. με συμφωνημένη διετή διάρκεια, επιβεβαίωσε την εφαρμογή της νόμιμης τριετίας. Το παλαιό όριο των 120 τ.μ. δεν απέκλειε την εφαρμογή της διάταξης για την ελάχιστη διάρκεια.
Ποια σημασία έχει η δήλωση της κατοικίας στο Ε1
Στον πίνακα 5.1α του Ε1 δηλώνονται τα στοιχεία της κύριας και των δευτερευουσών κατοικιών για φορολογικούς σκοπούς. Η δήλωση του μισθωμένου ακινήτου ως κύριας κατοικίας μπορεί να συνεκτιμηθεί ως στοιχείο που τεκμηριώνει τη χρήση του. Δεν αποτελεί, όμως, αποκλειστικό ή αμάχητο αποδεικτικό στοιχείο για την εφαρμογή της νομοθεσίας των μισθώσεων.
Σε περίπτωση αμφισβήτησης εξετάζονται η συμφωνημένη χρήση, το περιεχόμενο της σύμβασης και τα στοιχεία που αποδεικνύουν τις συνθήκες διαμονής. Η αναγραφή στο Ε1 δεν δημιουργεί από μόνη της ούτε καταργεί την υποχρεωτική τριετία. Ο φορολογικός χαρακτηρισμός της κατοικίας πρέπει επομένως να διακρίνεται από τη νομική αξιολόγηση της μίσθωσης.
Τι ισχύει για μονοετές, διετές και πενταετές μισθωτήριο
Η τριετία αποτελεί υποχρεωτικό κανόνα που δεν παρακάμπτεται με την αρχική συμφωνία μικρότερης διάρκειας. Αν στο μισθωτήριο αναγράφεται ένα ή δύο έτη, η μίσθωση κύριας κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία. Η μικρότερη διάρκεια δεν καθιστά για τον λόγο αυτό άκυρη ολόκληρη τη σύμβαση.
Αντίθετα, όταν συμφωνείται μεγαλύτερη διάρκεια, ισχύει αυτή. Η τριετία αποτελεί ελάχιστο όριο και όχι γενικό δικαίωμα τερματισμού κάθε μίσθωσης. Η διάκριση πρέπει να είναι σαφής και κατά τη συμπλήρωση των υποδειγμάτων μισθωτηρίων σε Word και PDF, όπου καταγράφονται η ημερομηνία έναρξης και η συμφωνημένη διάρκεια.
| Τι αναγράφει το συμφωνητικό | Τι ισχύει για την κύρια κατοικία |
|---|---|
| Διάρκεια ενός έτους | Ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών. |
| Διάρκεια δύο ετών | Ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών. |
| Διάρκεια τριών ετών | Ισχύει η συμφωνημένη τριετία. |
| Διάρκεια πέντε ετών | Ισχύει η συμφωνημένη πενταετία. |
| Αόριστη διάρκεια | Εφαρμόζεται η ελάχιστη τριετία, χωρίς αυτόματη λήξη με τη συμπλήρωσή της. |
Παράδειγμα: συμφωνητικό για ένα έτος
Η μίσθωση κύριας κατοικίας αρχίζει την 1η Νοεμβρίου 2026 και στο συμφωνητικό αναγράφεται διάρκεια ενός έτους. Με τη συμπλήρωση του έτους, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να απαιτήσει την απόδοση της κατοικίας αποκλειστικά επειδή πέρασε ο συμφωνημένος χρόνος. Αντίστοιχα, ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από τις υποχρεώσεις του για τον ίδιο λόγο. Εφαρμόζεται η ελάχιστη τριετία, εφόσον δεν μεσολαβήσει έγκυρη πρόωρη λύση ή νόμιμη καταγγελία.
Παράδειγμα: συμφωνητικό για πέντε έτη
Τα μέρη συμφωνούν μίσθωση κύριας κατοικίας για πέντε έτη. Με τη συμπλήρωση τριών ετών, η σύμβαση εξακολουθεί να ισχύει για τον υπόλοιπο συμφωνημένο χρόνο. Κανένα από τα μέρη δεν αποκτά δικαίωμα να τερματίσει τη μίσθωση μόνο επειδή συμπληρώθηκε η τριετία. Η ΑΠ 1730/2013 επιβεβαιώνει τη διάκριση μεταξύ της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας και της μεγαλύτερης συμβατικής διάρκειας.
Η πρόωρη αποχώρηση δεν λύνει από μόνη της τη μίσθωση
Η αποχώρηση του ενοικιαστή και η παύση χρήσης της κατοικίας δεν ισοδυναμούν αυτομάτως με λύση της σύμβασης. Αν ο μισθωτής αποχωρήσει χωρίς δικαίωμα πρόωρης λύσης και χωρίς συμφωνία με τον εκμισθωτή, μπορεί να εξακολουθεί να οφείλει μισθώματα για το υπόλοιπο διάστημα. Η επίκληση συμβατικού όρου αποχώρησης απαιτεί έλεγχο του περιεχομένου και της εγκυρότητάς του, ιδίως σε σχέση με την υποχρεωτική τριετία.
Το άρθρο 596 ΑΚ προβλέπει ότι ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα όταν δεν χρησιμοποιεί το ακίνητο για λόγους που αφορούν τον ίδιο. Δικαιούται όμως να αφαιρέσει την ωφέλεια που απέκτησε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το ακίνητο με άλλο τρόπο, όπως με νέα εκμίσθωση. Η απαίτηση για υπολειπόμενα μισθώματα πρέπει συνεπώς να εξετάζεται και σε συνάρτηση με όσα συνέβησαν μετά την αποχώρηση.
Διαφορετικό ζήτημα είναι ο χρόνος κατά τον οποίο κάθε μίσθωμα γίνεται απαιτητό. Η ΑΠ 1730/2013 διακρίνει τη διάρκεια της μισθωτικής υποχρέωσης από το απαιτητό των επιμέρους μισθωμάτων. Η αποχώρηση δεν συνεπάγεται από μόνη της ότι όλα τα ενοίκια μέχρι τη λήξη καθίστανται αμέσως απαιτητά.
Σύντμηση της τριετίας και συναινετική πρόωρη λύση
Το άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 1703/1987 προβλέπει σύντμηση της τριετίας με νεότερη συμφωνία, αφού έχουν περάσει τουλάχιστον έξι μήνες από την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης, η οποία αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η αρχική αναγραφή μικρότερης διάρκειας δεν αποτελεί τέτοια μεταγενέστερη συμφωνία. Η ειδική αυτή πρόβλεψη πρέπει να διακρίνεται από τη συναινετική λύση που έχει αναγνωρίσει η νομολογία.
Η ΑΠ 2162/2013 δέχεται ότι η μίσθωση κατοικίας μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία, ακόμη και σιωπηρή. Τέτοια συμφωνία μπορεί να προκύπτει όταν ο μισθωτής αποδίδει το ακίνητο και ο εκμισθωτής το παραλαμβάνει με κοινό σκοπό τη λύση της μίσθωσης. Για την απόδειξη αυτής της συμφωνίας, η απόφαση δέχεται ότι δεν απαιτείται έγγραφο.
Η παράδοση των κλειδιών δεν αποδεικνύει σε κάθε περίπτωση συμφωνία λύσης. Εξετάζεται αν υπήρχε κοινή βούληση τερματισμού της σύμβασης και αν η παραλαβή έγινε με επιφυλάξεις ή εναντίωση. Επίσης, η συμφωνία λύσης για το μέλλον δεν διαγράφει αυτομάτως προηγούμενα ανεξόφλητα μισθώματα ή άλλες απαιτήσεις.
Παράδειγμα: συμφωνημένη αποχώρηση στους δεκαοκτώ μήνες
Μετά από δεκαοκτώ μήνες, ο μισθωτής ζητά να αποχωρήσει και τα μέρη συμφωνούν να τερματιστεί η μίσθωση. Η κατοικία και τα κλειδιά παραδίδονται και παραλαμβάνονται για την εκτέλεση αυτής της κοινής συμφωνίας. Η περίπτωση διαφέρει από τη μονομερή εγκατάλειψη και μπορεί να συνιστά συναινετική λύση σύμφωνα με την ΑΠ 2162/2013. Τυχόν προηγούμενα ανεξόφλητα μισθώματα εξετάζονται χωριστά, εκτός αν ρυθμιστούν διαφορετικά με τη συμφωνία.
| Περίπτωση | Συνέπεια για τη μίσθωση |
|---|---|
| Μονομερής αποχώρηση του ενοικιαστή | Δεν λύνει από μόνη της τη σύμβαση. Μπορεί να εξακολουθούν να οφείλονται μισθώματα. |
| Κοινή συμφωνία τερματισμού | Μπορεί να επέλθει συναινετική λύση. Οι προηγούμενες οφειλές εξετάζονται χωριστά. |
| Παράδοση και παραλαβή κλειδιών | Εξετάζεται η κοινή βούληση λύσης και τυχόν επιφυλάξεις. |
| Καταγγελία για νόμιμο λόγο | Μπορεί να επιφέρει πρόωρη λύση, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις της σχετικής διάταξης. |
Πότε επιτρέπεται καταγγελία πριν από την τριετία
Η ελάχιστη διάρκεια δεν αποκλείει την πρόωρη καταγγελία όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου. Η καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων μπορεί να θεμελιώσει δικαίωμα καταγγελίας του εκμισθωτή σύμφωνα με το άρθρο 597 ΑΚ. Η περίπτωση αυτή διαφέρει από την απαίτηση απόδοσης της κατοικίας επειδή απλώς συμπληρώθηκε μια συμφωνημένη διετία.
Δικαίωμα καταγγελίας μπορεί να έχει και ο μισθωτής. Το άρθρο 588 ΑΚ προβλέπει καταγγελία χωρίς να ταχθεί προθεσμία όταν η χρήση της κατοικίας συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο για την υγεία του ίδιου ή των οικείων του που συγκατοικούν. Για την εφαρμογή της διάταξης πρέπει να συντρέχουν και να μπορούν να τεκμηριωθούν οι συγκεκριμένες πραγματικές προϋποθέσεις.
Τι ελέγχετε πριν από πρόωρη αποχώρηση
Πριν από την αποχώρηση, ελέγξτε την ημερομηνία έναρξης, τη συμφωνημένη διάρκεια και τυχόν όρο πρόωρης λύσης. Η αναγραφή μικρότερου χρόνου δεν παρακάμπτει την τριετία, ενώ η ύπαρξη συμβατικού όρου δεν αρκεί χωρίς έλεγχο της εγκυρότητας και των προϋποθέσεών του. Η απλή ενημέρωση του εκμισθωτή ότι πρόκειται να αποχωρήσετε δεν ισοδυναμεί με αποδοχή της λύσης από την πλευρά του.
Αν συμφωνηθεί ο τερματισμός της μίσθωσης, αποτυπώστε καθαρά την ημερομηνία λύσης, την παράδοση της κατοικίας και των κλειδιών και την τακτοποίηση των εκκρεμών οφειλών. Η έγγραφη καταγραφή βοηθά στην απόδειξη του περιεχομένου της συμφωνίας, χωρίς να αποτελεί υποχρεωτικό τύπο για κάθε συναινετική λύση. Τυχόν ανεξόφλητα μισθώματα και άλλες απαιτήσεις πρέπει να αντιμετωπίζονται χωριστά από τη συμφωνία τερματισμού.
Τι συμβαίνει όταν συμπληρωθεί η τριετία
Στη μίσθωση ορισμένου χρόνου, η λήξη επέρχεται με την παρέλευση της διάρκειάς της σύμφωνα με το άρθρο 608 ΑΚ, λαμβάνοντας υπόψη την ελάχιστη νόμιμη τριετία και τυχόν μεγαλύτερο συμφωνημένο χρόνο. Στη μίσθωση αορίστου χρόνου, η συμπλήρωση τριών ετών δεν προκαλεί αυτόματη λήξη. Η λύση της απαιτεί καταγγελία σύμφωνα με τους εφαρμοστέους κανόνες.
Κατά το άρθρο 611 ΑΚ, μίσθωση ορισμένου χρόνου λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο όταν, μετά τη λήξη, ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται. Πρόκειται για σιωπηρή αναμίσθωση. Η περίπτωση αυτή διαφέρει από τη σύναψη νέας σύμβασης ή τη ρητή συμφωνία παράτασης, των οποίων το περιεχόμενο εξετάζεται χωριστά.
Η δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν μεταβάλλει τη νόμιμη διάρκεια
Η υποβολή ηλεκτρονικής δήλωσης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ εξυπηρετεί φορολογικούς σκοπούς. Όπως διευκρινίζει η ΑΑΔΕ, η δήλωση δεν καθορίζει τις σχέσεις εκμισθωτή και μισθωτή. Η καταχώριση μικρότερης διάρκειας δεν καταργεί επομένως την υποχρεωτική τριετία.
Αντίστοιχα, η υποβολή δήλωσης λύσης δεν υποκαθιστά την εξέταση του αν η σύμβαση λύθηκε έγκυρα κατά το αστικό δίκαιο. Η φορολογική καταχώριση και η λύση της μισθωτικής σχέσης αποτελούν διαφορετικά ζητήματα. Η διάρκεια και η λύση κρίνονται με βάση τη νομοθεσία, τη σχετική νομολογία και τους έγκυρους όρους της σύμβασης.
