Ποιοι θα πληρώσουν λιγότερο ή καθόλου ΕΝΦΙΑ το 2027

Περισσότεροι από 2.000.000 φορολογούμενοι θα πληρώσουν λιγότερο ή καθόλου ΕΝΦΙΑ το 2027, βάσει των πέντε διακριτών κατηγοριών εκπτώσεων και απαλλαγών που προβλέπει η νομοθεσία. Οι ελαφρύνσεις χορηγούνται με γεωγραφικά, εισοδηματικά, περιουσιακά και κοινωνικά κριτήρια, τα οποία σε κάθε κατηγορία πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά.

Η σημαντικότερη μεταβολή αφορά τους μόνιμους κατοίκους μικρών οικισμών. Ενώ για το 2026 η ελάφρυνση περιοριζόταν σε μείωση 50% του φόρου κύριας κατοικίας, από το 2027 μετατρέπεται σε πλήρη απαλλαγή, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Τα εκκαθαριστικά που θα αναρτηθούν στο TAXISnet θα εμφανίζουν, ανάλογα με την κατηγορία, είτε μηδενικό φόρο είτε σημαντικά μειωμένα ποσά.

Στο παρόν άρθρο παρουσιάζονται αναλυτικά και οι πέντε κατηγορίες, ώστε κάθε ιδιοκτήτης να διαπιστώσει αν εμπίπτει σε κάποια από αυτές, με τα ακριβή όρια και τις προϋποθέσεις που ισχύουν σε κάθε περίπτωση.

Απαλλαγή Κύριας Κατοικίας σε Οικισμούς Μικρού Πληθυσμού

Απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας οι μόνιμοι κάτοικοι των οικισμών της χώρας με πληθυσμό μέχρι 1.500 άτομα. Το πληθυσμιακό όριο διαφοροποιείται σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές, όπως αποτυπώνεται στον παρακάτω πίνακα.

Η απαλλαγή αφορά τα φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και των οποίων η κύρια κατοικία, όπως έχει αναγραφεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2025, βρίσκεται στους οικισμούς αυτούς.

Δύο περιορισμοί οριοθετούν το πεδίο εφαρμογής. Εξαιρούνται οι οικισμοί που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων, καθώς και οι κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ. Η απαλλαγή υπολογίζεται ότι θα καταλάβει τουλάχιστον 1.000.000 φορολογουμένους που διαμένουν μόνιμα σε περισσότερους από 13.500 οικισμούς.

Έκπτωση 50% με Εισοδηματικά και Περιουσιακά Κριτήρια

Έκπτωση 50% επί του συνολικού ΕΝΦΙΑ δικαιούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων, εφόσον πληρούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις που αφορούν το εισόδημα, την επιφάνεια των κτισμάτων και τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας.

Ως προς το εισόδημα, το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του φορολογικού έτους 2025, δηλωθέν ή τεκμαρτό, δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, ποσό που προσαυξάνεται κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο ή το έτερο μέρος συμφώνου συμβίωσης και για κάθε εξαρτώμενο μέλος.

Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζεται το ανώτατο εισοδηματικό όριο ανά οικογενειακή κατάσταση.

Ως προς την ακίνητη περιουσία, το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων που κατέχονται την 1η Ιανουαρίου 2027 δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας κατά την ίδια ημερομηνία δεν πρέπει να υπερβαίνει τα όρια του παρακάτω πίνακα.

Τα στοιχεία επιφάνειας και αξίας αντλούνται από την περιουσιακή κατάσταση όπως αυτή έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε9, γεγονός που καθιστά κρίσιμη την ορθή και επικαιροποιημένη αποτύπωση των ακινήτων πριν από την 1η Ιανουαρίου 2027.

Οι δικαιούχοι της κατηγορίας αυτής αναμένεται να υπερβούν τους 800.000.

Πλήρης Απαλλαγή για Τρίτεκνες, Πολύτεκνες Οικογένειες και Άτομα με Αναπηρία

Πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας τους δικαιούνται οι οικογένειες που είναι τρίτεκνες ή πολύτεκνες, καθώς και εκείνες που περιλαμβάνουν άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, εφόσον πληρούνται σωρευτικά δύο κριτήρια.

Το πρώτο αφορά το εισόδημα: το συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα του φορολογικού έτους 2025, δηλωθέν ή τεκμαρτό, δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο ή το έτερο μέρος συμφώνου συμβίωσης και για κάθε εξαρτώμενο μέλος. Το δεύτερο αφορά την επιφάνεια: το σύνολο των κτισμάτων που κατέχονται την 1η Ιανουαρίου 2027 δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.

Οι δικαιούχοι της πλήρους αυτής απαλλαγής υπολογίζονται σε τουλάχιστον 55.000.

Απαλλαγή Ακινήτων σε Μικρά Ακριτικά Νησιά

Απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ του 2027 τα ακίνητα τα οποία την 1η Ιανουαρίου 2027 ανήκαν σε φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία, όπως προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2025, βρίσκεται σε μικρά ακριτικά νησιά με πληθυσμό κάτω των 1.200 κατοίκων.

Η ρύθμιση καταλαμβάνει τις Περιφερειακές Ενότητες Ικαρίας, Λήμνου, Σάμου, Χίου, Καλύμνου, Καρπάθου, Ρόδου και Κω, καθώς και τον Δήμο Γαύδου της Περιφερειακής Ενότητας Χανίων και τον Δήμο Κεντρικής Κέρκυρας και Διαποντίων Νήσων της Περιφερειακής Ενότητας Κέρκυρας.

Η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά τα δικαιώματα επί των ακινήτων που βρίσκονται στα νησιά αυτά και όχι τη λοιπή ακίνητη περιουσία του δικαιούχου. Οι δικαιούχοι υπολογίζονται σε περίπου 3.500 ιδιοκτήτες.

Μείωση Φόρου για Ασφαλισμένες Κατοικίες

Για το 2027, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται για τις κατοικίες φυσικών προσώπων που ήταν ασφαλισμένες έναντι φυσικών καταστροφών, με το ποσοστό της μείωσης να διαφοροποιείται ανάλογα με τη φορολογητέα αξία της κατοικίας.

Η ασφάλιση πρέπει να έχει συναφθεί με ασφαλιστική επιχείρηση εγγεγραμμένη στο Μητρώο Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων που τηρείται στη Διεύθυνση Εποπτείας Ιδιωτικής Ασφάλισης της Τράπεζας της Ελλάδος και να καλύπτει σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα για το σύνολο της αξίας του ακινήτου.

Ως αξία του ακινήτου, για τις ανάγκες εφαρμογής του μέτρου, λαμβάνεται υπόψη η αξία ανακατασκευής του κτίσματος ή των κτισμάτων, χωρίς να υπολογίζεται η αξία του οικοπέδου, η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ως προς τη διάρκεια, η ασφάλιση πρέπει να αφορά το προηγούμενο έτος, δηλαδή το 2026, με ελάχιστη διάρκεια τριών μηνών. Εφόσον η διάρκεια είναι μικρότερη του έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά προς τους μήνες ασφάλισης. Ειδικότερα ζητήματα ως προς την αίτηση μείωσης ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες και τα στοιχεία που τη συνοδεύουν εξετάζονται κατά περίπτωση από την αρμόδια υπηρεσία. Οι δικαιούχοι υπολογίζεται ότι θα υπερβούν και το 2027 τους 350.000 ιδιοκτήτες.

Σώρευση Εκπτώσεων και Απαλλαγών

Οι ανωτέρω κατηγορίες δεν λειτουργούν πάντοτε διαζευκτικά. Φορολογούμενος που πληροί ταυτόχρονα τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια της έκπτωσης 50% και παράλληλα διαμένει μόνιμα σε οικισμό με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, ή έως 1.700 στις παραμεθόριες περιοχές, απολαμβάνει πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας, με αποτέλεσμα η συνολική ελάφρυνση να ανέρχεται έως και στο 100%.

Η ακριβής αλληλεπίδραση των επιμέρους ρυθμίσεων εξετάζεται από τη Φορολογική Διοίκηση κατά τον προσδιορισμό του φόρου. Αναλυτική παρουσίαση του πλαισίου των μειώσεων και των προϋποθέσεων χορήγησής τους παρατίθεται στον οδηγό για τις εκπτώσεις και απαλλαγές ΕΝΦΙΑ.

Σημεία Προσοχής για τους Φορολογουμένους

Τα κριτήρια εξετάζονται με βάση δύο διαφορετικά χρονικά σημεία αναφοράς, γεγονός που συχνά προκαλεί σύγχυση. Το εισόδημα και η κύρια κατοικία προκύπτουν από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2025, ενώ η επιφάνεια και η αξία της ακίνητης περιουσίας κρίνονται με βάση την κατάσταση της 1ης Ιανουαρίου 2027.

Κατά συνέπεια, μεταβολές στην ακίνητη περιουσία που πραγματοποιούνται εντός του 2026 επηρεάζουν τον ΕΝΦΙΑ του 2027 και πρέπει να έχουν αποτυπωθεί ορθά στο Ε9, εντός των προθεσμιών που διέπουν τη δήλωση Ε9 και τους υπόχρεους υποβολής της. Αντιστοίχως, η ορθή δήλωση της κύριας κατοικίας στη φορολογική δήλωση αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς αποτελεί το κριτήριο βάσει του οποίου χορηγείται η γεωγραφική απαλλαγή.

Μετά την ανάρτηση των πράξεων προσδιορισμού του φόρου, ο φορολογούμενος οφείλει να επαληθεύσει ότι οι μειώσεις τις οποίες δικαιούται έχουν πράγματι εφαρμοστεί. Το εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ στο myAADE αποτυπώνει αναλυτικά τον υπολογισμό ανά ακίνητο, επιτρέποντας τον έγκαιρο εντοπισμό τυχόν αποκλίσεων και την υποβολή αιτήματος διόρθωσης.