Η υποβολή της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», γνωστής ως ηλεκτρονικό μισθωτήριο, αποτελεί υποχρεωτική διαδικασία για κάθε ιδιοκτήτη ή εκμισθωτή που παραχωρεί τη χρήση ακινήτου, ανεξαρτήτως του είδους της μίσθωσης ή της διάρκειάς της. Η υποχρέωση αυτή εντάσσεται στο πλαίσιο της φορολογικής συμμόρφωσης και της διασφάλισης της ορθής απεικόνισης των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία.
Η δήλωση υποβάλλεται αποκλειστικά μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας myAADE της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, αντικαθιστώντας πλήρως την παλαιότερη διαδικασία κατάθεσης μισθωτηρίων σε έντυπη μορφή στις Δ.Ο.Υ. και ενισχύοντας τη διαφάνεια και την αυτοματοποίηση των φορολογικών διαδικασιών.
Έννοια και Περιεχόμενο του Ηλεκτρονικού Μισθωτηρίου
Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο αποτελεί τη φορολογική δήλωση της μίσθωσης που υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ και δεν ταυτίζεται με το ιδιωτικό συμφωνητικό που συνάπτεται μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών. Εξυπηρετεί αποκλειστικά φορολογικούς σκοπούς και αποτυπώνει τα βασικά στοιχεία της συμφωνίας μίσθωσης στο πληροφοριακό σύστημα της φορολογικής διοίκησης.
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα στοιχεία που καταχωρίζονται κατά την υποβολή της δήλωσης.
| Στοιχείο | Περιγραφή |
|---|---|
| Διάρκεια μίσθωσης | Η ημερομηνία έναρξης και λήξης της μίσθωσης |
| Μίσθωμα | Το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα |
| Συμβαλλόμενοι | Τα ΑΦΜ εκμισθωτή, μισθωτή και τυχόν συνιδιοκτητών |
| Ταυτοποίηση ακινήτου | Ο ΑΤΑΚ του ακινήτου |
| Παροχή ρεύματος | Ο αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος |
Η ορθή καταχώριση των στοιχείων συμβάλλει στη διαφάνεια των συναλλαγών, στη σωστή απεικόνιση των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία και στη δυνατότητα διασταύρωσης των φορολογικών δεδομένων από την ΑΑΔΕ.
Υπόχρεοι Υποβολής Ηλεκτρονικού Μισθωτηρίου
Η υποβολή αποτελεί υποχρεωτική φορολογική διαδικασία για κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που παραχωρεί τη χρήση ακινήτου, σύμφωνα με το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο της ΑΑΔΕ, όπως αυτό ορίζεται με την απόφαση ΠΟΛ.1162/2018 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις της.
Ειδικότερα, υπόχρεοι είναι οι εκμισθωτές ακινήτων, οι υπεκμισθωτές, καθώς και τα πρόσωπα που παραχωρούν τη χρήση ακινήτου ή γης, είτε με αντάλλαγμα, δηλαδή με μίσθωση, είτε χωρίς αντάλλαγμα, δηλαδή με δωρεάν παραχώρηση.
Η υποχρέωση υφίσταται ανεξαρτήτως της διάρκειας της μίσθωσης, του ύψους του συμφωνηθέντος μισθώματος ή της μορφής της συμφωνίας, έγγραφης ή προφορικής, καθώς πρόκειται για αυτοτελή υποχρέωση έναντι της φορολογικής διοίκησης.
Κατηγορίες Μισθώσεων και Περιπτώσεις Υποβολής
Η υποβολή είναι υποχρεωτική για όλες τις βασικές κατηγορίες μισθώσεων, δηλαδή για μισθώσεις κατοικίας, επαγγελματικές μισθώσεις, αγροτικές και γεωργικές μισθώσεις, βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτός ψηφιακών πλατφορμών, καθώς και για δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου.
Επιπλέον, η υποχρέωση υφίσταται σε κάθε μεταβολή της μίσθωσης και ιδίως κατά την έναρξή της, σε περίπτωση τροποποίησης των όρων της, καθώς και κατά τη λύση ή τη λήξη αυτής. Με τον τρόπο αυτό καλύπτεται το σύνολο της μίσθωσης, από την αρχική συμφωνία έως και την οριστική λύση της, διασφαλίζοντας την ορθή φορολογική απεικόνιση σε κάθε στάδιο.
Υποβολή σε Περίπτωση Συνιδιοκτησίας
Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, η δήλωση υποβάλλεται από έναν εκ των συνιδιοκτητών, ο οποίος ενεργεί για λογαριασμό του συνόλου των δικαιούχων.
Με την οριστικοποίηση της υποβολής, οι λοιποί συνιδιοκτήτες ενημερώνονται μέσω της ψηφιακής θυρίδας «Τα Μηνύματά μου» στο myAADE, καθώς και μέσω ηλεκτρονικής ειδοποίησης στη δηλωθείσα διεύθυνση email. Στη συνέχεια, κάθε συνιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να προβεί σε αποδοχή ή μη αποδοχή της δήλωσης, εντός προθεσμίας τριάντα ημερών από την αποστολή της σχετικής ειδοποίησης. Σε περίπτωση μη αποδοχής, παρέχεται η δυνατότητα συμπλήρωσης των σχετικών λόγων σε ειδικό πεδίο της εφαρμογής.
Εφόσον παρέλθει η ανωτέρω προθεσμία χωρίς καμία ενέργεια, η δήλωση θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο της ΑΑΔΕ. Η διαδικασία αυτή διασφαλίζει την ορθή φορολογική απεικόνιση της μίσθωσης για το σύνολο των συνιδιοκτητών και την ταυτόχρονη ενημέρωση όλων των εμπλεκόμενων μερών.
Σχέση Ηλεκτρονικού Μισθωτηρίου και Ιδιωτικού Συμφωνητικού
Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο δεν υποκαθιστά το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης που καταρτίζεται μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Αποτελεί φορολογική δήλωση που υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ και αποσκοπεί στην καταχώριση των βασικών στοιχείων της μίσθωσης για σκοπούς φορολογικής συμμόρφωσης και ελέγχου.
Αντιθέτως, το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης διατηρεί πλήρως τον νομικό του χαρακτήρα και είναι απαραίτητο για τη ρύθμιση των συμβατικών όρων της μίσθωσης, όπως η διάρκεια, το ύψος της εγγύησης, οι όροι καταγγελίας και κάθε άλλη συμφωνία μεταξύ των μερών. Κατά συνέπεια, τα δύο έγγραφα επιτελούν διαφορετικές λειτουργίες και λειτουργούν συμπληρωματικά, καλύπτοντας αφενός τις φορολογικές υποχρεώσεις έναντι της ΑΑΔΕ και αφετέρου τη νομική κατοχύρωση της συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων.
Παρότι η δήλωση καλύπτει τη φορολογική υποχρέωση, είναι σκόπιμο τα συμβαλλόμενα μέρη να καταρτίζουν και ιδιωτικό συμφωνητικό σε έγγραφη μορφή. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται η σαφής αποτύπωση των όρων της συμφωνίας, όπως η διάρκεια, η εγγύηση, ο τρόπος πληρωμής και οι όροι λύσης, ενισχύεται η νομική κατοχύρωση των μερών και περιορίζονται τυχόν μελλοντικές διαφωνίες. Σε περιπτώσεις με ιδιαίτερους όρους ή αυξημένη πολυπλοκότητα, ενδέχεται να κρίνεται σκόπιμη η συνδρομή νομικού συμβούλου ή λογιστή-φοροτεχνικού.
Προθεσμίες Υποβολής της Δήλωσης
Η υποβολή πραγματοποιείται εντός συγκεκριμένων προθεσμιών, οι οποίες συνδέονται με τον χρόνο έναρξης, μεταβολής ή λύσης της μίσθωσης. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται οι ισχύουσες προθεσμίες ανά περίπτωση.
| Περίπτωση | Προθεσμία Υποβολής |
|---|---|
| Έναρξη ή τροποποίηση μίσθωσης | Έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή την τροποποίηση |
| Λύση ή λήξη μίσθωσης | Έως το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση ή τη λήξη |
Ενδεικτικά, για μίσθωση με έναρξη την 1η Φεβρουαρίου 2026, η προθεσμία υποβολής λήγει την 31η Μαρτίου 2026.
Μετά την υποβολή, ενεργοποιείται η διαδικασία ενημέρωσης των εμπλεκόμενων μερών μέσω της πλατφόρμας myAADE. Οι μισθωτές και οι συνιδιοκτήτες ενημερώνονται μέσω της θυρίδας «Τα Μηνύματά μου», παρέχεται προθεσμία τριάντα ημερών για αποδοχή ή μη αποδοχή της δήλωσης, ενώ σε περίπτωση μη ενέργειας εντός της προθεσμίας η δήλωση θεωρείται αυτοδικαίως αποδεκτή.
Η τήρηση των ανωτέρω προθεσμιών είναι κρίσιμη για την ορθή φορολογική συμμόρφωση και την αποφυγή κυρώσεων.
Στοιχεία που Απαιτούνται πριν από την Υποβολή
Για την ορθή υποβολή, ο εκμισθωτής οφείλει να έχει στη διάθεσή του όλα τα απαραίτητα στοιχεία που αφορούν τόσο το ακίνητο όσο και τα συμβαλλόμενα μέρη της μίσθωσης.
Ειδικότερα, απαιτείται η ύπαρξη των στοιχείων ταυτοποίησης του μισθωτή, δηλαδή του ΑΦΜ, των πλήρων στοιχείων του ακινήτου όπως αυτά εμφανίζονται στο έντυπο Ε9, καθώς και του συμφωνηθέντος μισθώματος και της διάρκειας της μίσθωσης. Παράλληλα, ιδιαίτερη σημασία έχει η ορθή καταχώριση του Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ο οποίος πρέπει να αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο, καθώς και του αριθμού παροχής ηλεκτρικού ρεύματος.
Επιπλέον, όπου απαιτείται από τη νομοθεσία, θα πρέπει να έχουν καταχωριστεί και τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), τα οποία αποτελούν υποχρεωτικό στοιχείο για συγκεκριμένες κατηγορίες μισθώσεων.
Η ακριβής και πλήρης καταχώριση των ανωτέρω στοιχείων είναι κρίσιμη για την ορθή φορολογική απεικόνιση της μίσθωσης, τη διασταύρωση των δεδομένων από την ΑΑΔΕ και την αποφυγή σφαλμάτων ή διοικητικών κυρώσεων.
Σημεία Προσοχής κατά την Υποβολή
Κατά την υποβολή, τα στοιχεία που δηλώνονται πρέπει να συμφωνούν πλήρως με το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, καθώς και με τα στοιχεία του ακινήτου όπως αυτά έχουν καταχωριστεί στο έντυπο Ε9.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται ως προς την ορθή καταχώριση του ΑΤΑΚ, την ακριβή αναγραφή των στοιχείων των συνιδιοκτητών, καθώς και τη συμφωνία των δηλωθέντων ποσών με τα στοιχεία που θα αποτυπωθούν στην αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων του εντύπου Ε2.
Η μη ορθή ή εκπρόθεσμη υποβολή ενδέχεται να επιφέρει διοικητικές κυρώσεις και πρόστιμα, σύμφωνα με τις διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.
Υποδείγματα Μισθωτηρίων Συμβολαίων σε Word
Πριν από την ηλεκτρονική υποβολή προηγείται η κατάρτιση και υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Έτοιμα υποδείγματα σε επεξεργάσιμη μορφή Word, για κατοικία, κατάστημα, αποθήκη και αγροτεμάχιο, διατίθενται στον πλήρη οδηγό με τα υποδείγματα μισθωτηρίων συμβολαίων.
