Οι επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων αποτελούσαν για δεκαετίες μία από τις πιο χαρακτηριστικές περιπτώσεις επιβολής χαρτοσήμου 3,6%. Με τον Ν. 5135/2024 θεσπίστηκε το νέο Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής (Ψ.Τ.Σ.), το οποίο αντικαθιστά σταδιακά το παραδοσιακό καθεστώς τελών χαρτοσήμου στις συναλλαγές που υπάγονται στο νέο πλαίσιο εφαρμογής.
Παρότι στην πράξη ο συντελεστής 3,6% παραμένει ίδιος στις περισσότερες επαγγελματικές μισθώσεις που δεν υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ, άλλαξε πλήρως η νομική βάση της επιβάρυνσης, καθώς και η διαδικασία δήλωσης και απόδοσής της. Η μετάβαση από το χαρτόσημο στο Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής έχει ήδη δημιουργήσει σημαντικά ερωτήματα σε ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων, επιχειρήσεις και λογιστήρια, κυρίως ως προς το ποιος θεωρείται υπόχρεος, πότε αποδίδεται το τέλος και ποιες μισθώσεις εξαιρούνται.
Τι Ήταν το Χαρτόσημο 3,6% στις Επαγγελματικές Μισθώσεις
Μέχρι την εφαρμογή του νέου καθεστώτος, στις περισσότερες επαγγελματικές μισθώσεις επιβαλλόταν χαρτόσημο 3%, πλέον εισφοράς υπέρ ΟΓΑ χαρτοσήμου σε ποσοστό 20% επί του χαρτοσήμου. Η συνολική επιβάρυνση διαμορφωνόταν ως εξής:
3%+(3%×20%)=3,60%
Το ποσό αυτό υπολογιζόταν επί του συμφωνημένου μισθώματος της επαγγελματικής μίσθωσης και αποτελούσε μία από τις πιο συνηθισμένες έμμεσες φορολογικές επιβαρύνσεις στις εμπορικές συμβάσεις ακινήτων.
Τι Άλλαξε με το Νέο Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής
Με τον Ν. 5135/2024 εισήχθη το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής, το οποίο αντικατέστησε, για τις συναλλαγές που υπάγονται στο πεδίο εφαρμογής του, τα παραδοσιακά τέλη χαρτοσήμου. Το νέο πλαίσιο κυρώθηκε και συμπληρώθηκε περαιτέρω με τον Ν. 5177/2025. Σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ. 1 του Ν. 5135/2024 και το άρθρο 6 παρ. 1 του Ν. 5177/2025, Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής με συντελεστή 3,60% επιβάλλεται στις συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων για άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας, εφόσον δεν έχει επιλεγεί υπαγωγή της μίσθωσης σε καθεστώς ΦΠΑ. Το τέλος εξακολουθεί να υπολογίζεται επί του συμφωνημένου μισθώματος. Στην ουσία, το γνωστό «χαρτόσημο 3,6%» δεν καταργήθηκε ως οικονομική επιβάρυνση. Αντικαταστάθηκε όμως θεσμικά από ένα νέο ψηφιακό φορολογικό τέλος, με διαφορετικό μηχανισμό παρακολούθησης και απόδοσης.
Σε Ποιες Μισθώσεις Επιβάλλεται το Ψηφιακό Τέλος 3,6%
Το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής επιβάλλεται κυρίως στις επαγγελματικές μισθώσεις καταστημάτων, γραφείων, αποθηκών και επαγγελματικών εγκαταστάσεων γενικότερα, όταν η συγκεκριμένη μίσθωση δεν υπάγεται σε καθεστώς ΦΠΑ. Για παράδειγμα, σε επαγγελματική μίσθωση με συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ, το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής υπολογίζεται ως εξής: 1.000×3,60%=36 ευρώ. Στην περίπτωση αυτή προκύπτει επιβάρυνση 36 ευρώ ανά μήνα.
Ποιες Μισθώσεις Εξαιρούνται
Η νομοθεσία προβλέπει ρητά ότι δεν επιβάλλεται Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής στις μισθώσεις κατοικίας. Η εξαίρεση αυτή καλύπτει τις κύριες κατοικίες, τις φοιτητικές κατοικίες και γενικότερα τις αστικές μισθώσεις κατοικιών.
Κατά γενικό κανόνα, και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικίας μέσω ψηφιακών πλατφορμών, όπως Airbnb ή Booking, αντιμετωπίζονται ως μισθώσεις κατοικίας και δεν επιβαρύνονται με Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής. Ωστόσο, σε κάθε περίπτωση απαιτείται εξέταση των πραγματικών περιστατικών και του φορολογικού χαρακτηρισμού της δραστηριότητας, ιδιαίτερα όταν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες ή υφίσταται οργανωμένη επιχειρηματική εκμετάλλευση.
Ποιος Είναι Υπόχρεος για τη Δήλωση και Απόδοση
Σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ. 3 του Ν. 5135/2024 και το άρθρο 6 παρ. 3 του Ν. 5177/2025, υπόχρεος για τη δήλωση και την απόδοση του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής είναι ο εκμισθωτής. Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης επαγγελματικού ακινήτου, υπόχρεος καθίσταται και ο υπεκμισθωτής για το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής που αναλογεί στη δική του υπεκμίσθωση.
Η νομοθεσία προβλέπει επίσης ότι, όταν ο εκμισθωτής δεν έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος σύμφωνα με τα άρθρα 67 και 68 του ΚΦΕ ή όταν εκμισθωτής είναι οι Ιερές Μονές του Αγίου Όρους, υπόχρεος για τη δήλωση και την απόδοση του τέλους καθίσταται ο μισθωτής. Αξίζει να επισημανθεί ότι η νομοθεσία δεν προβλέπει υποχρεωτική μετακύλιση του τέλους στον μισθωτή. Παρόλα αυτά, στην πράξη πολλά μισθωτήρια περιλαμβάνουν συμβατικό όρο σύμφωνα με τον οποίο η οικονομική επιβάρυνση αναλαμβάνεται από τον μισθωτή.
Πότε Δηλώνεται και Πότε Αποδίδεται
Ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία του νέου καθεστώτος είναι ότι, στις μισθώσεις ακινήτων, το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής δηλώνεται και αποδίδεται ετησίως μαζί με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Η ρύθμιση αυτή διαφοροποιείται από το γενικό καθεστώς του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής, όπου για πολλές άλλες συναλλαγές η απόδοση γίνεται σε μηνιαία βάση μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα.
Σε περίπτωση που δεν προκύπτει φόρος εισοδήματος προς καταβολή, το τέλος αποδίδεται μέχρι την καταληκτική προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος για το αντίστοιχο φορολογικό έτος.
Τι Ισχύει Αν η Μίσθωση Υπάγεται σε ΦΠΑ
Όταν ο εκμισθωτής έχει επιλέξει νόμιμα υπαγωγή της επαγγελματικής μίσθωσης σε καθεστώς ΦΠΑ, δεν επιβάλλεται Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής επί του ίδιου μισθώματος. Κατά γενικό κανόνα, για την ίδια επαγγελματική μίσθωση εφαρμόζεται είτε καθεστώς ΦΠΑ είτε Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής και όχι ταυτόχρονα και τα δύο επί της ίδιας συναλλαγής.
Τι Πρέπει να Προσέξουν Ιδιοκτήτες και Επιχειρήσεις
Το νέο καθεστώς δημιουργεί αρκετές πρακτικές παγίδες. Συχνά εμφανίζονται λάθη ως προς τον χαρακτηρισμό μιας μίσθωσης ως επαγγελματικής ή κατοικίας, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου παραλείπεται η ορθή απόδοση του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής από τον υπόχρεο. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται επίσης στις περιπτώσεις υπεκμισθώσεων, καθώς και στη διάκριση μεταξύ καθεστώτος ΦΠΑ και Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής για την ίδια μίσθωση. Παράλληλα, καλό είναι τα μισθωτήρια να περιλαμβάνουν σαφή πρόβλεψη σχετικά με το ποιος επιβαρύνεται οικονομικά με το τέλος, ώστε να αποφεύγονται μελλοντικές διαφορές μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.
