Η δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων στη φορολογική δήλωση δεν αποτελεί απλή καταχώριση ποσών. Απαιτεί συγκεκριμένη σειρά ενεργειών, τη χρήση των κατάλληλων κωδικών στα έντυπα Ε2 και Ε1 και την προηγούμενη ολοκλήρωση της διαδικασίας προς την ΑΑΔΕ. Η παράλειψη ακόμη και ενός βήματος μπορεί να οδηγήσει σε φορολόγηση εισοδημάτων που ο νόμος ρητά εξαιρεί.
Σύμφωνα με το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν.4172/2013), τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας φορολογούνται κατά το έτος στο οποίο ανάγονται. Κατ’ εξαίρεση, στην περίπτωση που τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί, παρέχεται η δυνατότητα μη φορολόγησής τους, υπό τις προϋποθέσεις της παρ. 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013, όπως αυτές εξειδικεύονται με τις εγκυκλίους ΠΟΛ.1024/12.02.2016, ΠΟΛ.1102/12.07.2016 και την απόφαση Α.1062/2026.
Πώς Δηλώνονται τα Ανείσπρακτα Ενοίκια
Η δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων ακολουθεί υποχρεωτικά συγκεκριμένη σειρά ενεργειών. Η συμπλήρωση των φορολογικών εντύπων δεν μπορεί να προηγηθεί της ολοκλήρωσης της διαδικασίας προς την ΑΑΔΕ, καθώς η αντίστροφη σειρά δεν αναγνωρίζεται από τη φορολογική διοίκηση.
Νομική ενέργεια κατά του μισθωτή
Πριν από οποιαδήποτε άλλη ενέργεια, ο εκμισθωτής οφείλει να έχει κινήσει νομική διαδικασία κατά του μισθωτή, όπως η έκδοση διαταγής πληρωμής, διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ή η άσκηση αγωγής. Η ενέργεια αυτή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης. Για αναλυτική παρουσίαση των αποδεκτών νομικών ενεργειών, δείτε το σχετικό άρθρο «Ανείσπρακτα Ενοίκια: Τι Ισχύει και Πότε Φορολογούνται».
Υποβολή δικαιολογητικών στην ΑΑΔΕ και έντυπο Ε411
Τα αποδεικτικά της νομικής ενέργειας υποβάλλονται στην ΑΑΔΕ, συνοδευόμενα από τη δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων (έντυπο Ε411). Το έντυπο αυτό αποτελεί την επίσημη διαδικασία γνωστοποίησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων στη φορολογική διοίκηση και είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την αναγνώρισή τους. Χωρίς την υποβολή του Ε411 και των σχετικών δικαιολογητικών, η καταχώριση στα φορολογικά έντυπα δεν παράγει φορολογικό αποτέλεσμα.
Συμπλήρωση εντύπου Ε2
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας προς την ΑΑΔΕ, τα ανείσπρακτα ενοίκια καταχωρούνται στο έντυπο Ε2, ανά ακίνητο και ανά μισθωτή, με τον κατάλληλο χαρακτηρισμό. Η σωστή συμπλήρωση του εντύπου αποτελεί κρίσιμο στάδιο για τη φορολογική τους αντιμετώπιση.
Μεταφορά στο έντυπο Ε1
Τέλος, τα ποσά μεταφέρονται από το Ε2 στους αντίστοιχους κωδικούς του εντύπου Ε1, ώστε να εξαιρεθούν από τη φορολόγηση του τρέχοντος έτους. Η ορθή μεταφορά και αποτύπωση των ποσών στο Ε1 ολοκληρώνει τη διαδικασία.
Κωδικοί στο Έντυπο Ε2 (Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων)
Το έντυπο Ε2 αποτελεί το πρώτο σημείο καταχώρισης των ανείσπρακτων ενοικίων στη φορολογική δήλωση. Η συμπλήρωσή του γίνεται ανά ακίνητο και ανά μισθωτή, με ιδιαίτερη προσοχή στον χαρακτηρισμό του είδους μίσθωσης.
Επιλογή κωδικού είδους μίσθωσης: Στη στήλη «Είδος Μίσθωσης Χρήση Ακινήτου» επιλέγεται υποχρεωτικά η ένδειξη: 41 Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων
Η επιλογή αυτή είναι καθοριστική. Με τον χαρακτηρισμό 41, το εισόδημα αναγνωρίζεται ως ανείσπρακτο και δεν μεταφέρεται ως φορολογητέο ποσό στο έντυπο Ε1, εφόσον έχουν τηρηθεί όλες οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας. Η χρήση οποιουδήποτε άλλου κωδικού είδους μίσθωσης οδηγεί σε λανθασμένη αντιμετώπιση του ποσού και ενδεχόμενη φορολόγησή του.
Δήλωση ποσών που εισπράχθηκαν σε τρέχον έτος Στο έντυπο Ε2 δηλώνονται επίσης τα ποσά που είχαν χαρακτηριστεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενα φορολογικά έτη και εισπράχθηκαν εντός του τρέχοντος έτους. Τα ποσά αυτά καταχωρούνται ανά κατηγορία ακινήτου και φορολογούνται κανονικά στο έτος είσπραξής τους, ανεξάρτητα από το έτος στο οποίο ανάγονται. Η καταχώριση αυτή είναι υποχρεωτική και δεν πρέπει να παραλείπεται, καθώς αποτελεί αντικείμενο διασταύρωσης από την ΑΑΔΕ.
Κωδικοί στο Έντυπο Ε1 Δήλωσης Εισοδήματος
Μετά την ολοκλήρωση της συμπλήρωσης του εντύπου Ε2, τα ανείσπρακτα ενοίκια μεταφέρονται στο έντυπο Ε1, όπου αποτυπώνεται η τελική φορολογική τους αντιμετώπιση.
Κωδικοί 125 — 126: Στους κωδικούς αυτούς συμπληρώνεται το συνολικό ποσό των ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, όπως αυτό έχουν καταχωρηθεί στο έντυπο Ε2 με τον χαρακτηρισμό 41. Ο κωδικός 125 αφορά τον πρώτο υπόχρεο και ο κωδικός 126 τον δεύτερο υπόχρεο σε περίπτωση κοινής δήλωσης συζύγων.
Τα ποσά που καταχωρούνται στους κωδικούς 125-126 δεν φορολογούνται κατά το έτος δήλωσης. Εξαιρούνται από τη φορολογητέα βάση του τρέχοντος έτους και φορολογούνται στο έτος κατά το οποίο θα εισπραχθούν πραγματικά, ανεξάρτητα από το έτος στο οποίο ανάγονται.
Πώς γίνεται η μεταφορά από το Ε2 στο Ε1: Στην πράξη, η μεταφορά των ποσών από το Ε2 στους κωδικούς 125-126 του Ε1 γίνεται αυτόματα από το σύστημα, εφόσον το έντυπο Ε2 έχει συμπληρωθεί ορθά με τον χαρακτηρισμό 41. Ωστόσο, συνιστάται ο έλεγχος των μεταφερόμενων ποσών πριν από την οριστική υποβολή της δήλωσης, ώστε να διασφαλιστεί η ορθή αντιστοίχιση μεταξύ των δύο εντύπων.
Σημαντική επισήμανση: Η συμπλήρωση των κωδικών 125-126 δεν αρκεί από μόνη της για την απαλλαγή από τον φόρο. Προϋποθέτει την προηγούμενη ολοκλήρωση όλων των βημάτων που περιγράφονται στο παρόν άρθρο νομική ενέργεια, υποβολή Ε411 καθώς και ορθή καταχώριση στο Ε2. Χωρίς την τήρηση της πλήρους διαδικασίας, η φορολογική διοίκηση δεν αναγνωρίζει τα ποσά ως ανείσπρακτα.
Για πλήρη κατανόηση των προϋποθέσεων και των περιπτώσεων στις οποίες τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν φορολογούνται, δείτε το άρθρο «Ανείσπρακτα Ενοίκια: Τι Ισχύει και Πότε Φορολογούνται», ενώ για αναλυτικό οδηγό της διαδικασίας υποβολής στην ΑΑΔΕ δείτε το άρθρο «Δήλωση Ανείσπρακτων Μισθωμάτων στην ΑΑΔΕ: Διαδικασία, Έντυπο Ε411 και Δικαιολογητικά Βήμα-Βήμα».
