Ενοικίαση Ακινήτου μέσω Airbnb – Τι Ισχύει στην Εφορία και Ποιές Υποχρεώσεις Έχετε
Η ενοικίαση κατοικίας μέσω πλατφορμών όπως Airbnb και Booking αποτελεί πλέον μια από τις πιο διαδεδομένες μορφές αξιοποίησης ακινήτων στην Ελλάδα.
Αν δραστηριοποιείστε ως ιδιώτης (χωρίς έναρξη επιχείρησης), υπάρχουν συγκεκριμένα όρια, φορολογικές υποχρεώσεις και περιορισμοί που πρέπει να γνωρίζετε.
Τι θεωρείται Βραχυχρόνια Μίσθωση
Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η εκμίσθωση ακινήτου μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, VRBO κ.λπ.) για σύντομη διάρκεια, χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών.
Το εισόδημα αντιμετωπίζεται φορολογικά ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου.
Όρια και Προϋποθέσεις για Ιδιώτες
Μπορείτε να νοικιάζετε έως 2 ακίνητα χωρίς έναρξη επιχείρησης.
Από 3 ακίνητα και άνω, θεωρείστε επιτηδευματίας και απαιτείται έναρξη ατομικής επιχείρησης ή εταιρείας.
Δεν υπάρχει ετήσιος περιορισμός ημερών, αρκεί να τηρούνται οι προϋποθέσεις.
Επιτρεπόμενες Υπηρεσίες
Η βραχυχρόνια μίσθωση επιτρέπει μόνο:
τη διαμονή και
την παροχή κλινοσκεπασμάτων.
Δεν επιτρέπεται η παροχή επιπλέον υπηρεσιών όπως καθαρισμός, πρωινό ή μεταφορές, εκτός αν έχετε έναρξη επιχείρησης.
Διαδικασία Βήμα Βήμα
Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΑΔΕ) και απόκτηση ΑΜΑ (Αριθμού Μητρώου Ακινήτου). Για την διαδικασία απόκτησης ΑΜΑ μπορείτε να διαβάσετε το σχετικό άρθρο: Τι είναι το ΑΜΑ Ακινήτου και πως Εκδίδεται – Πλήρης & Πρακτικός Οδηγός
Ανάρτηση του ΑΜΑ υποχρεωτικά στην πλατφόρμα (Airbnb, Booking κ.λπ.).
Υποβολή “Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής” έως τις 20 κάθε μήνα για τις κρατήσεις του προηγούμενου.
Μηνιαία υποβολή Τέλους Ανθεκτικότητας για κάθε διαμονή.
Ετήσια οριστικοποίηση μισθώσεων έως 28/02 του επόμενου έτους.
Δήλωση εισοδήματος στην ετήσια φορολογική δήλωση.
Φορολογία Εισοδήματος
Το εισόδημα από Airbnb θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται ως εξής:
| Εισόδημα (€) | Συντελεστής |
|---|---|
| 0 – 12.000 | 15% |
| 12.001 – 35.000 | 35% |
| > 35.000 | 45% |
Παράδειγμα:
Αν έχετε έσοδα 17.000 €, ο φόρος υπολογίζεται ως εξής:
12.000 × 15% = 1.800 €
5.000 × 35% = 1.750 €
Σύνολο φόρου: 3.550 €
Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
Από το 2025 εφαρμόζεται υποχρεωτικά και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις:
| Περίοδος | Διαμέρισμα / Δωμάτιο | Μονοκατοικία >80 τ.μ. |
|---|---|---|
| Απρίλιος – Οκτώβριος | 8 € ανά ημέρα | 15 € ανά ημέρα |
| Νοέμβριος – Μάρτιος | 2 € ανά ημέρα | 4 € ανά ημέρα |
Τι να Προσέξετε
Αν σκοπεύετε να επενδύσετε σε περισσότερα ακίνητα, εξετάστε εγκαίρως τη μετατροπή της δραστηριότητας σε επιχειρηματική μορφή, καθώς από 3 ακίνητα και άνω απαιτείται έναρξη επιχείρησης και αλλάζει η φορολογική και ασφαλιστική σας υποχρέωση.
Οι διατάξεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τροποποιούνται συχνά (φορολογία, τέλη, περιορισμοί περιοχών, υποχρεώσεις διαχειριστών), γι’ αυτό απαιτείται τακτική ενημέρωση.
Συμπέρασμα
Η ενοικίαση σπιτιού μέσω ψηφιακών πλατφορμών όπως π.χ Airbnb μπορεί να είναι ιδανική πηγή εισοδήματος υπο προϋποθέσεις , αρκεί να τηρούνται σωστά όλες οι φορολογικές διαδικασίες και δηλώσεις. Με τη σωστή καθοδήγηση, αποφεύγετε πρόστιμα και παραμένετε νόμιμοι.