Η ενοικίαση κατοικίας μέσω πλατφορμών όπως Airbnb και Booking αποτελεί πλέον μία από τις πιο διαδεδομένες μορφές αξιοποίησης ακινήτων στην Ελλάδα. Ο παρών οδηγός αφορά αποκλειστικά όσους υπάγονται στο καθεστώς των ιδιωτών, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Για τους ιδιώτες αυτούς ισχύουν συγκεκριμένα όρια, φορολογικές υποχρεώσεις και περιορισμοί που πρέπει να γνωρίζουν. Στον οδηγό που ακολουθεί παρουσιάζονται αναλυτικά το τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση, τα όρια για τους ιδιώτες, η διαδικασία δήλωσης, η φορολόγηση του εισοδήματος, το τέλος ανθεκτικότητας και τι ισχύει ως προς το τέλος παρεπιδημούντων.

Τι Θεωρείται Βραχυχρόνια Μίσθωση

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η εκμίσθωση ακινήτου μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, VRBO κ.λπ.) για σύντομη διάρκεια, χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών πέραν της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Για όσους υπάγονται στο καθεστώς των ιδιωτών, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, το εισόδημα αντιμετωπίζεται φορολογικά ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου.

Όρια και Προϋποθέσεις για Ιδιώτες

Για να παραμείνει κανείς στο καθεστώς του ιδιώτη, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, πρέπει να τηρεί συγκεκριμένα όρια:

• Μπορείτε να εκμισθώνετε έως 2 ακίνητα χωρίς έναρξη επιχείρησης
• Από 3 ακίνητα και άνω, θεωρείστε επιτηδευματίας και απαιτείται έναρξη ατομικής επιχείρησης ή εταιρείας, οπότε παύετε να υπάγεστε στο καθεστώς του ιδιώτη που περιγράφει ο παρών οδηγός
• Δεν υπάρχει ετήσιος περιορισμός ημερών, αρκεί να τηρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις

Ποιες Υπηρεσίες Επιτρέπονται

Για όσους υπάγονται στο καθεστώς των ιδιωτών, η βραχυχρόνια μίσθωση ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία επιτρέπει μόνο τη διαμονή και την παροχή κλινοσκεπασμάτων. Δεν επιτρέπεται η παροχή επιπλέον υπηρεσιών, όπως καθαρισμός κατά τη διάρκεια της διαμονής, πρωινό ή μεταφορές, εκτός αν υπάρχει έναρξη επιχείρησης. Η παροχή τέτοιων υπηρεσιών μετατρέπει τη φύση της δραστηριότητας και τη φορολογική της αντιμετώπιση, με αποτέλεσμα ο εκμισθωτής να μην υπάγεται πλέον στο καθεστώς του ιδιώτη.

Διαδικασία Βήμα Βήμα

Για όσους υπάγονται στο καθεστώς των ιδιωτών, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, η ορθή τήρηση της διαδικασίας περιλαμβάνει τα εξής στάδια:

1. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Αναλυτικά η διαδικασία περιγράφεται στον οδηγό τι είναι το ΑΜΑ ακινήτου και πώς εκδίδεται
2. Ανάρτηση του ΑΜΑ υποχρεωτικά στην πλατφόρμα (Airbnb, Booking κ.λπ.)
3. Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής έως τις 20 κάθε μήνα, για τις κρατήσεις του προηγούμενου μήνα
4. Μηνιαία απόδοση του τέλους ανθεκτικότητας για κάθε διαμονή
5. Ετήσια οριστικοποίηση των μισθώσεων έως τις 28 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Αναλυτικές πληροφορίες στον οδηγό οριστικοποίηση ετήσιας δήλωσης στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
6. Δήλωση του εισοδήματος στην ετήσια φορολογική δήλωση

Πώς Φορολογείται το Εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση

Για όσους υπάγονται στο καθεστώς των ιδιωτών, το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται αυτοτελώς ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με ξεχωριστή κλιμακωτή κλίμακα, χωρίς να αθροίζεται με τυχόν εισόδημα από μισθούς ή επιχειρηματική δραστηριότητα. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζεται η κλίμακα φόρου που ισχύει για εισοδήματα που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά, με τον φόρο κάθε κλιμακίου και τα σωρευτικά σύνολα εισοδήματος και φόρου.

Ο πίνακας διαβάζεται ως εξής: για τα πρώτα 12.000 ευρώ ο φόρος είναι 1.800 ευρώ, για εισόδημα έως 24.000 ευρώ ο συνολικός φόρος φτάνει τα 4.800 ευρώ, και για εισόδημα έως 36.000 ευρώ ο συνολικός φόρος διαμορφώνεται στα 9.000 ευρώ. Για το τμήμα του εισοδήματος που υπερβαίνει τα 36.000 ευρώ, εφαρμόζεται συντελεστής 45%.

Η κλίμακα αυτή περιλαμβάνει τον ενδιάμεσο συντελεστή 25% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως 24.000 ευρώ, ο οποίος μειώνει τη φορολογική επιβάρυνση σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς. Αφορά τα εισοδήματα που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά, τα οποία θα δηλωθούν στη φορολογική δήλωση που θα υποβληθεί το 2027. Για τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2025, τα οποία δηλώνονται το 2026, εξακολουθεί να ισχύει η προηγούμενη κλίμακα, χωρίς τον ενδιάμεσο συντελεστή 25%.

Η κλίμακα αφορά αποκλειστικά όσους υπάγονται στο καθεστώς των ιδιωτών, δηλαδή φυσικά πρόσωπα χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Αν ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι εταιρεία ή φυσικό πρόσωπο με έναρξη επιχείρησης, το εισόδημα δεν φορολογείται με την κλίμακα αυτή, αλλά ενσωματώνεται στα έσοδα της επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Η φορολόγηση είναι κλιμακωτή, που σημαίνει ότι κάθε τμήμα του εισοδήματος φορολογείται με τον αντίστοιχο συντελεστή του κλιμακίου και όχι ολόκληρο το ποσό με έναν ενιαίο συντελεστή.

Παράδειγμα Υπολογισμού

Έστω ιδιώτης, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, που αποκτά ετήσιο εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση 20.000 ευρώ. Ο φόρος υπολογίζεται ως εξής:

Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση

Παράλληλα με τη φορολόγηση του εισοδήματος, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, συμπεριλαμβανομένων αυτών που πραγματοποιούνται από όσους υπάγονται στο καθεστώς των ιδιωτών, επιβάλλεται και το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, το οποίο διαφοροποιείται ανάλογα με την εποχή και το μέγεθος του ακινήτου. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα ποσά ανά ημέρα διαμονής.

Το τέλος βαρύνει τον διαμένοντα, αλλά ο εκμισθωτής, ακόμη και όταν υπάγεται στο καθεστώς των ιδιωτών, φέρει την ευθύνη είσπραξης και μηνιαίας απόδοσής του στην ΑΑΔΕ. Εμφανίζεται ως ξεχωριστό στοιχείο, μετά τον ΦΠΑ, και δεν ενσωματώνεται στην τιμή διαμονής.

Τι Ισχύει για το Τέλος Παρεπιδημούντων στους Ιδιώτες

Ένα ερώτημα που απασχολεί συχνά όσους ασχολούνται με βραχυχρόνια μίσθωση είναι αν οφείλουν το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων ή το τέλος επί των ακαθαρίστων εσόδων. Πρόκειται για δημοτικά τέλη υπέρ των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τα οποία επιβάλλονται σε συγκεκριμένες κατηγορίες επιχειρήσεων.

Το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων υπολογίζεται σε ποσοστό 0,5% επί των ακαθαρίστων εσόδων και αφορά, μεταξύ άλλων, τουριστικά καταλύματα που λειτουργούν με έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Το τέλος επί των ακαθαρίστων εσόδων αφορά κυρίως καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, όπως εστιατόρια, μπαρ και κέντρα διασκέδασης, με ποσοστά που κυμαίνονται ανάλογα με την κατηγορία του καταστήματος.

Τα τέλη αυτά, ωστόσο, δεν βαρύνουν όσους υπάγονται στο καθεστώς των ιδιωτών, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων στη βραχυχρόνια μίσθωση αφορά αποκλειστικά όσους έχουν προβεί σε έναρξη επιχείρησης, δηλαδή όσους εκμισθώνουν τρία ή περισσότερα ακίνητα ή παρέχουν πρόσθετες υπηρεσίες. Ο ιδιώτης με έως δύο ακίνητα, του οποίου το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, δεν υποβάλλει δήλωση απόδοσης τέλους παρεπιδημούντων ούτε τέλους επί των ακαθαρίστων εσόδων.

Νομική βάση: Άρθρο 40 του ν.4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος) για την κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, όπως ισχύει για εισοδήματα από 1/1/2026, και άρθρο 39Α ΚΦΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση κατά το άρθρο 53 ν.4389/2016, όπως ισχύει μετά τον ν.5162/2024 και την υ.α. Α.1202/2024 (ΦΕΚ Β’ 7301/31.12.2024). Τέλος διαμονής παρεπιδημούντων κατά το άρθρο 1 ν.339/1976, όπως ισχύει.