Ενοικίαση Ακινήτου μέσω Airbnb – Τι Ισχύει στην Εφορία και Ποιές Υποχρεώσεις Έχετε
Η ενοικίαση κατοικίας μέσω πλατφορμών όπως Airbnb και Booking αποτελεί πλέον μια από τις πιο διαδεδομένες μορφές αξιοποίησης ακινήτων στην Ελλάδα.
Για συνολική και οργανωμένη ενημέρωση σχετικά με όλες τις φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία (αγορά, πώληση, μισθώσεις, ΕΝΦΙΑ, δηλώσεις και τεκμήρια), μπορείτε να ανατρέξετε στον κεντρικό οδηγό: Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας
Αν δραστηριοποιείστε ως ιδιώτης (χωρίς έναρξη επιχείρησης), υπάρχουν συγκεκριμένα όρια, φορολογικές υποχρεώσεις και περιορισμοί που πρέπει να γνωρίζετε.
Τι θεωρείται Βραχυχρόνια Μίσθωση
Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η εκμίσθωση ακινήτου μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, VRBO κ.λπ.) για σύντομη διάρκεια, χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών.
Το εισόδημα αντιμετωπίζεται φορολογικά ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου.
Όρια και Προϋποθέσεις για Ιδιώτες
Μπορείτε να νοικιάζετε έως 2 ακίνητα χωρίς έναρξη επιχείρησης.
Από 3 ακίνητα και άνω, θεωρείστε επιτηδευματίας και απαιτείται έναρξη ατομικής επιχείρησης ή εταιρείας.
Δεν υπάρχει ετήσιος περιορισμός ημερών, αρκεί να τηρούνται οι προϋποθέσεις.
Επιτρεπόμενες Υπηρεσίες
Η βραχυχρόνια μίσθωση επιτρέπει μόνο:
τη διαμονή και
την παροχή κλινοσκεπασμάτων.
Δεν επιτρέπεται η παροχή επιπλέον υπηρεσιών όπως καθαρισμός, πρωινό ή μεταφορές, εκτός αν έχετε έναρξη επιχείρησης.
Διαδικασία Βήμα Βήμα
Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΑΔΕ) και απόκτηση ΑΜΑ (Αριθμού Μητρώου Ακινήτου). Για την διαδικασία απόκτησης ΑΜΑ μπορείτε να διαβάσετε το σχετικό άρθρο: Τι είναι το ΑΜΑ Ακινήτου και πως Εκδίδεται – Πλήρης & Πρακτικός Οδηγός
Ανάρτηση του ΑΜΑ υποχρεωτικά στην πλατφόρμα (Airbnb, Booking κ.λπ.).
Υποβολή “Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής” έως τις 20 κάθε μήνα για τις κρατήσεις του προηγούμενου.
Μηνιαία υποβολή Τέλους Ανθεκτικότητας για κάθε διαμονή.
Ετήσια οριστικοποίηση μισθώσεων έως 28/02 του επόμενου έτους. Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο: Οριστικοποίηση Ετήσιας Δήλωσης στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έως 28/02 κάθε Έτος
Δήλωση εισοδήματος στην ετήσια φορολογική δήλωση.
Κλίμακα Φορολόγησης Εισοδήματος από Ενοίκια – Συντελεστές
| Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια | Φορολογικός συντελεστής |
|---|---|
| 0 € – 12.000 € | 15% |
| 12.001 € – 24.000 € | 25% |
| 24.001 € – 35.000 € | 35% |
| Από 35.001 € και άνω | 45% |
Η νέα κλίμακα περιλαμβάνει ενδιάμεσο συντελεστή 25% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 € έως 24.000 €, γεγονός που μειώνει τη φορολογική επιβάρυνση σε σύγκριση με το προηγούμενο καθεστώς.
Η φορολόγηση του εισοδήματος από ενοίκια είναι κλιμακωτή. Αυτό σημαίνει ότι:
κάθε τμήμα του εισοδήματος φορολογείται με τον αντίστοιχο συντελεστή,
και όχι ολόκληρο το ποσό με έναν ενιαίο συντελεστή.
Παράδειγμα: Αν κάποιος αποκτά ετήσιο εισόδημα από ενοίκια βραχυχρόνιας μίσθωσης 20.000 €, τότε:
τα πρώτα 12.000 € φορολογούνται με 15%
τα επόμενα 8.000 € φορολογούνται με 25%
Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
Από το 2025 εφαρμόζεται υποχρεωτικά και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις:
| Περίοδος | Διαμέρισμα / Δωμάτιο | Μονοκατοικία >80 τ.μ. |
|---|---|---|
| Απρίλιος – Οκτώβριος | 8 € ανά ημέρα | 15 € ανά ημέρα |
| Νοέμβριος – Μάρτιος | 2 € ανά ημέρα | 4 € ανά ημέρα |
Τι να Προσέξετε
Αν σκοπεύετε να επενδύσετε σε περισσότερα ακίνητα, εξετάστε εγκαίρως τη μετατροπή της δραστηριότητας σε επιχειρηματική μορφή, καθώς από 3 ακίνητα και άνω απαιτείται έναρξη επιχείρησης και αλλάζει η φορολογική και ασφαλιστική σας υποχρέωση.
Οι διατάξεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τροποποιούνται συχνά (φορολογία, τέλη, περιορισμοί περιοχών, υποχρεώσεις διαχειριστών), γι’ αυτό απαιτείται τακτική ενημέρωση.
Συμπέρασμα
Η ενοικίαση σπιτιού μέσω ψηφιακών πλατφορμών όπως π.χ Airbnb μπορεί να είναι ιδανική πηγή εισοδήματος υπο προϋποθέσεις , αρκεί να τηρούνται σωστά όλες οι φορολογικές διαδικασίες και δηλώσεις. Με τη σωστή καθοδήγηση, αποφεύγετε πρόστιμα και παραμένετε νόμιμοι.