Η αγορά ακινήτου αποτελεί τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου, από το οποίο μπορεί να προκύψει πρόσθετος φόρος κατά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

Το ποσό που καταβλήθηκε για την αγορά ακινήτου πρέπει να δηλωθεί σωστά στο έντυπο Ε1, καθώς υπάγεται στις διατάξεις περί τεκμηρίων. Αν δεν καλύπτεται από τα δηλωθέντα εισοδήματα του τρέχοντος έτους ή άλλες πηγές εισοδήματος ή εισοδήματα από προηγούμενα έτη (ανάλωση κεφαλαίου), ενδέχεται να προκύψει πρόσθετος φόρος.

Για συνολική και οργανωμένη ενημέρωση σχετικά με όλες τις φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία (αγορά, πώληση, μισθώσεις, ΕΝΦΙΑ, δηλώσεις και τεκμήρια), μπορείτε να ανατρέξετε στον κεντρικό οδηγό: Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας

Πριν προχωρήσετε στη συμπλήρωση της δήλωσης εισοδήματος, είναι κρίσιμο να γνωρίζετε τι ελέγχεται στην πράξη και ποια σημεία απαιτούν προσοχή.

Φορολογική Μεταχείριση Αγοράς Ακινήτου

Η αγορά ακινήτου θεωρείται απόκτηση περιουσιακού στοιχείου και γι’ αυτό υπάγεται στις διατάξεις περί τεκμηρίων. Το ποσό που καταβλήθηκε δηλώνεται στο έντυπο Ε1, στους κωδικούς 735-736 του πίνακα 5.

Οι κωδικοί αυτοί αφορούν ποσά που:

• δεν αποτελούν εισόδημα,

• αλλά λαμβάνονται υπόψη ως τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου και δηλώνονται υποχρεωτικά για λόγους διασταύρωσης και κάλυψης τεκμηρίων.

Δήλωση Τιμήματος Αγοράς Ακινήτου στο Έντυπο Ε1

Η συμπλήρωση γίνεται κατά την υποβολή της φορολογικής δήλωσης εισοδήματος.

Επιλέγετε τους κωδικούς 735-736 του πίνακα 5. Συμπληρώνετε το συνολικό ποσό που καταβλήθηκε μέσα στο φορολογικό έτος.

Στο ποσό αυτό περιλαμβάνονται:

• το τίμημα αγοράς,

• ο φόρος μεταβίβασης,

• τα συμβολαιογραφικά έξοδα,

• κάθε λοιπό ποσό και φόρος που καταβλήθηκε για την αγορά.

Επιπλέον τα στοιχεία του ακινήτου και το συμβόλαιο αγοράς, αναγράφονται στον πίνακα ΙΙ του εντύπου Ε2.

Υπολογισμός Τεκμηρίου Αγοράς Ακινήτου – Κρίσιμος Χρόνος

Κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης, εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και μεταβιβαστεί η κυριότητα. Αν το τίμημα καταβάλλεται σε δόσεις, το τεκμήριο κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις, σύμφωνα με τα σχετικά παραστατικά και αποδεικτικά των συναλλαγών.

Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου. Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής που διαρκεί περισσότερο από ένα έτος, ως ποσό δαπάνης λαμβάνεται κάθε έτος το αντίστοιχο ποσό που καταβλήθηκε.

Δεν θεωρούνται τεκμήριο τα ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση. Αν όμως πρόκειται για προσθήκες ή επεκτάσεις, τότε υφίσταται τεκμήριο.

Κάλυψη Τεκμηρίου Αγοράς Ακινήτου

Η αγορά ακινήτου αυξάνει τα τεκμήρια του φορολογούμενου, καθώς θεωρείται δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου.

Εφόσον το δηλωθέν εισόδημα του φορολογικού έτους δεν επαρκεί για την κάλυψη του ποσού αγοράς, το τεκμήριο μπορεί να καλυφθεί με ποσά που προέρχονται από άλλες νόμιμες πηγές, όπως ενδεικτικά:

• ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών,

• δωρεά ή γονική παροχή χρηματικών ποσών,

• τραπεζικό δανεισμό,

• λοιπά φορολογηθέντα ή νομίμως απαλλασσόμενα εισοδήματα.

Η μη επαρκής κάλυψη του τεκμηρίου αγοράς ακινήτου ενδέχεται να οδηγήσει σε φορολόγηση βάσει τεκμαρτού εισοδήματος, με αποτέλεσμα την επιβολή πρόσθετου φόρου.

Σημεία Ιδιαίτερης Προσοχής

Η πρόβλεψη κάλυψης του τεκμηρίου αποτελεί κρίσιμο ζήτημα που πρέπει να εξεταστεί πριν από την ολοκλήρωση της αγοράς ακινήτου. Εάν δεν διασφαλιστεί εκ των προτέρων η δυνατότητα κάλυψης της δαπάνης απόκτησης με νόμιμα δηλωθέντα εισοδήματα ή άλλες προβλεπόμενες πηγές, υπάρχει κίνδυνος ο φορολογούμενος να φορολογηθεί βάσει τεκμαρτού εισοδήματος, ακόμη και αν δεν έχει αποκτήσει πραγματικό πρόσθετο εισόδημα. Για τον λόγο αυτό, η φορολογική αξιολόγηση της δυνατότητας κάλυψης του τεκμηρίου θα πρέπει να προηγείται της αγοραπωλησίας.

Η δήλωση της αγοράς ακινήτου είναι συγκεκριμένη διαδικασία. Ωστόσο, συγκεκριμένες παραλείψεις μπορούν να δημιουργήσουν πρόβλημα σε φορολογικό έλεγχο ή να οδηγήσουν σε πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση.

Στους κωδικούς 735-736 πρέπει να συμπεριληφθεί το σύνολο της επιβάρυνσης και λοιπών εξόδων όπως συμβολαιογραφικά έξοδα και φόρος μεταβίβασης και όχι μόνο το τίμημα της αγοράς ακινήτου.

Το ποσό αγοράς δηλώνεται στο έτος που καταβλήθηκε, όχι απαραίτητα στο έτος υπογραφής του συμβολαίου ή συμφωνητικού, εφόσον το τίμημα καταβάλλεται σε δόσεις.

Η μη πρόβλεψη κάλυψης μπορεί να οδηγήσει σε φορολόγηση για εισόδημα που δεν αποκτήθηκε πραγματικά.

Σχετικά Άρθρα

• Πως Βρίσκετε τα Ακίνητα σας, στο Κτηματολόγιο – Τι Ισχύει
• Πως Φορολογείται το Εισόδημα από Ενοίκια Ακινήτων στην Εφορία
• Εισόδημα από Πώληση Ακινήτου: Φορολόγηση, Δήλωση Εισοδήματος Ε1 (Κωδ. 781-782) και Κάλυψη Τεκμηρίων