Ηλεκτρονικά Μισθωτήρια: Υποχρεώσεις, Προθεσμίες και Υποβολή στην ΑΑΔΕ (Οδηγός)
Η υποβολή της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) αποτελεί υποχρεωτική διαδικασία για κάθε ιδιοκτήτη ή εκμισθωτή που παραχωρεί τη χρήση ακινήτου, ανεξαρτήτως του είδους της μίσθωσης ή της διάρκειάς της. Η υποχρέωση αυτή εντάσσεται στο πλαίσιο της φορολογικής συμμόρφωσης και της διασφάλισης της ορθής απεικόνισης των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία.
Η δήλωση (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) υποβάλλεται αποκλειστικά μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας myAADE της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), αντικαθιστώντας πλήρως την παλαιότερη διαδικασία κατάθεσης μισθωτηρίων σε έντυπη μορφή στις Δ.Ο.Υ. και ενισχύοντας τη διαφάνεια και την αυτοματοποίηση των φορολογικών διαδικασιών.
Τι είναι το ηλεκτρονικό μισθωτήριο (δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας)
Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο (δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης) αποτελεί τη φορολογική δήλωση της μίσθωσης που υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ και δεν ταυτίζεται με το ιδιωτικό συμφωνητικό που συνάπτεται μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών. Τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια εξυπηρετούν αποκλειστικά φορολογικούς σκοπούς και αποτυπώνουν τα βασικά στοιχεία της συμφωνίας μίσθωσης στο πληροφοριακό σύστημα της φορολογικής διοίκησης.
Μέσω της δήλωσης (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) καταχωρίζονται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα στοιχεία:
η ημερομηνία έναρξης και λήξης της μίσθωσης
το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα
τα ΑΦΜ εκμισθωτή, μισθωτή και τυχόν συνιδιοκτητών
ο ΑΤΑΚ του ακινήτου
ο αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος
Η ορθή καταχώριση των στοιχείων μέσω των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων συμβάλλει στη διαφάνεια των συναλλαγών, στη σωστή απεικόνιση των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία και στη δυνατότητα διασταύρωσης των φορολογικών δεδομένων από την ΑΑΔΕ.
Ποιος έχει υποχρέωση υποβολής
Η υποβολή της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) αποτελεί υποχρεωτική φορολογική διαδικασία για κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που παραχωρεί τη χρήση ακινήτου, σύμφωνα με το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο της ΑΑΔΕ, όπως αυτό ορίζεται με την απόφαση ΠΟΛ.1162/2018 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις της.
Ειδικότερα, υπόχρεοι για την υποβολή των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων είναι:
οι εκμισθωτές ακινήτων
οι υπεκμισθωτές
τα πρόσωπα που παραχωρούν τη χρήση ακινήτου ή γης, είτε με αντάλλαγμα (μίσθωση) είτε χωρίς αντάλλαγμα (δωρεάν παραχώρηση)
Η υποχρέωση υποβολής των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων υφίσταται ανεξαρτήτως της διάρκειας της μίσθωσης, του ύψους του συμφωνηθέντος μισθώματος ή της μορφής της συμφωνίας (έγγραφης ή προφορικής), καθώς πρόκειται για αυτοτελή υποχρέωση έναντι της φορολογικής διοίκησης.
Σε ποιες περιπτώσεις υποβάλλεται ηλεκτρονικό μισθωτήριο
Η υποβολή της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) είναι υποχρεωτική για όλες τις βασικές κατηγορίες μισθώσεων, όπως:
μισθώσεις κατοικίας
επαγγελματικές μισθώσεις
αγροτικές / γεωργικές μισθώσεις
βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτός ψηφιακών πλατφορμών
δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου
Επιπλέον, η υποχρέωση υποβολής των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων υφίσταται σε κάθε μεταβολή της μίσθωσης και ιδίως κατά την έναρξη της μίσθωσης, σε περίπτωση τροποποίησης των όρων της, καθώς και κατά τη λύση ή τη λήξη αυτής. Με τον τρόπο αυτό, τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια καλύπτουν το σύνολο της μίσθωσης, από την αρχική συμφωνία έως και την οριστική λύση της, διασφαλίζοντας την ορθή φορολογική απεικόνιση σε κάθε στάδιο.
Ποιος υποβάλλει σε περίπτωση συνιδιοκτησίας
Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) υποβάλλεται από έναν εκ των συνιδιοκτητών, ο οποίος ενεργεί για λογαριασμό του συνόλου των δικαιούχων.
Με την οριστικοποίηση της υποβολής της δήλωσης (ηλεκτρονικά μισθωτήρια), οι λοιποί συνιδιοκτήτες ενημερώνονται μέσω της ψηφιακής θυρίδας «Τα Μηνύματά μου» στο myAADE, καθώς και μέσω ηλεκτρονικής ειδοποίησης στη δηλωθείσα διεύθυνση email. Στη συνέχεια, κάθε συνιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να προβεί σε αποδοχή ή μη αποδοχή της δήλωσης (ηλεκτρονικά μισθωτήρια), εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από την αποστολή της σχετικής ειδοποίησης. Σε περίπτωση μη αποδοχής, παρέχεται η δυνατότητα συμπλήρωσης των σχετικών λόγων σε ειδικό πεδίο της εφαρμογής.
Εφόσον παρέλθει η ανωτέρω προθεσμία χωρίς καμία ενέργεια, η δήλωση (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο της ΑΑΔΕ. Η διαδικασία αυτή διασφαλίζει την ορθή φορολογική απεικόνιση της μίσθωσης για το σύνολο των συνιδιοκτητών και την ταυτόχρονη ενημέρωση όλων των εμπλεκόμενων μερών.
Υποκαθιστά το ηλεκτρονικό μισθωτήριο το ιδιωτικό συμφωνητικό;
Η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) δεν υποκαθιστά το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης που καταρτίζεται μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια αποτελούν φορολογική δήλωση που υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ και αποσκοπεί στην καταχώριση των βασικών στοιχείων της μίσθωσης για σκοπούς φορολογικής συμμόρφωσης και ελέγχου.
Αντιθέτως, το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης διατηρεί πλήρως τον νομικό του χαρακτήρα και είναι απαραίτητο για τη ρύθμιση των συμβατικών όρων της μίσθωσης, όπως η διάρκεια, το ύψος της εγγύησης, οι όροι καταγγελίας και κάθε άλλη συμφωνία μεταξύ των μερών. Κατά συνέπεια, τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια και το ιδιωτικό συμφωνητικό επιτελούν διαφορετικές λειτουργίες και λειτουργούν συμπληρωματικά, καλύπτοντας αφενός τις φορολογικές υποχρεώσεις έναντι της ΑΑΔΕ και αφετέρου τη νομική κατοχύρωση της συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων.
Χρήσιμη επισήμανση:
Παρότι τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια καλύπτουν τη φορολογική υποχρέωση έναντι της ΑΑΔΕ, είναι σκόπιμο τα συμβαλλόμενα μέρη να καταρτίζουν και ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης σε έγγραφη μορφή. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται η σαφής αποτύπωση των όρων της συμφωνίας (όπως διάρκεια, εγγύηση, τρόπος πληρωμής και όροι λύσης), ενισχύεται η νομική κατοχύρωση των μερών και περιορίζονται τυχόν μελλοντικές διαφωνίες.
Σε περιπτώσεις με ιδιαίτερους όρους ή αυξημένη πολυπλοκότητα, ενδέχεται να κρίνεται σκόπιμη η συνδρομή νομικού συμβούλου ή λογιστή – φοροτεχνικού, προκειμένου να διασφαλιστεί η ορθή διατύπωση και η πλήρης κατανόηση των υποχρεώσεων των μερών.
Προθεσμίες και υποχρεώσεις
Η υποβολή της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) πραγματοποιείται εντός συγκεκριμένων προθεσμιών, οι οποίες συνδέονται με το χρόνο έναρξης, μεταβολής ή λύσης της μίσθωσης.
Ειδικότερα:
η δήλωση (ηλεκτρονικά μισθωτήρια) υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή την τροποποίηση της μίσθωσης
η δήλωση λύσης υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση ή τη λήξη της μίσθωσης
Παράδειγμα: Έναρξη μίσθωσης την 01/02/2025 → προθεσμία υποβολής έως την 31/03/2025.
Μετά την υποβολή της δήλωσης (ηλεκτρονικά μισθωτήρια), ενεργοποιείται η διαδικασία ενημέρωσης των εμπλεκόμενων μερών μέσω της πλατφόρμας myAADE.
Συγκεκριμένα:
οι μισθωτές και οι συνιδιοκτήτες ενημερώνονται μέσω της θυρίδας «Τα Μηνύματά μου»
παρέχεται προθεσμία τριάντα (30) ημερών για αποδοχή ή μη αποδοχή της δήλωσης
σε περίπτωση μη ενέργειας εντός της προθεσμίας, η δήλωση θεωρείται αυτοδικαίως αποδεκτή
Η τήρηση των ανωτέρω προθεσμιών για τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια είναι κρίσιμη για την ορθή φορολογική συμμόρφωση και την αποφυγή κυρώσεων.
Τι στοιχεία πρέπει να έχει έτοιμα ο ιδιοκτήτης
Για την ορθή υποβολή της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ηλεκτρονικά μισθωτήρια), ο εκμισθωτής οφείλει να έχει στη διάθεσή του όλα τα απαραίτητα στοιχεία που αφορούν τόσο το ακίνητο όσο και τα συμβαλλόμενα μέρη της μίσθωσης.
Ειδικότερα, απαιτείται η ύπαρξη των στοιχείων ταυτοποίησης του μισθωτή (ΑΦΜ), των πλήρων στοιχείων του ακινήτου όπως αυτά εμφανίζονται στο έντυπο Ε9, καθώς και του συμφωνηθέντος μισθώματος και της διάρκειας της μίσθωσης. Παράλληλα, ιδιαίτερη σημασία έχει η ορθή καταχώριση του Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ο οποίος πρέπει να αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο, καθώς και του αριθμού παροχής ηλεκτρικού ρεύματος.
Επιπλέον, όπου απαιτείται από τη νομοθεσία, θα πρέπει να έχουν καταχωριστεί και τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), τα οποία αποτελούν υποχρεωτικό στοιχείο για συγκεκριμένες κατηγορίες μισθώσεων.
Η ακριβής και πλήρης καταχώριση των ανωτέρω στοιχείων στα ηλεκτρονικά μισθωτήρια είναι κρίσιμη για την ορθή φορολογική απεικόνιση της μίσθωσης, τη διασταύρωση των δεδομένων από την ΑΑΔΕ και την αποφυγή σφαλμάτων ή διοικητικών κυρώσεων.
Σημεία προσοχής
Κατά την υποβολή της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ηλεκτρονικά μισθωτήρια), τα στοιχεία που δηλώνονται πρέπει να συμφωνούν πλήρως με το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, καθώς και με τα στοιχεία του ακινήτου όπως αυτά έχουν καταχωριστεί στο έντυπο Ε9.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται ως προς την ορθή καταχώριση του Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), την ακριβή αναγραφή των στοιχείων των συνιδιοκτητών, καθώς και τη συμφωνία των δηλωθέντων ποσών με τα στοιχεία που θα αποτυπωθούν στη δήλωση εισοδήματος (έντυπο Ε2).
Η μη ορθή ή εκπρόθεσμη υποβολή των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων ενδέχεται να επιφέρει διοικητικές κυρώσεις και πρόστιμα, σύμφωνα με τις διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.