Τεκμήρια Κατοικιών 2026: Πίνακες Υπολογισμού ανά Τετραγωνικά (Πλήρης Οδηγός)
Οι κατοικίες αποτελούν ένα από τα βασικά τεκμήρια διαβίωσης που λαμβάνει υπόψη η φορολογική διοίκηση κατά τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος ενός φορολογούμενου. Η ιδιοκατοίκηση, η μίσθωση ή η δωρεάν παραχώρηση κύριας κατοικίας δημιουργεί ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης, η οποία προστίθεται στα υπόλοιπα τεκμήρια (αυτοκίνητα, σκάφη, δαπάνες διαβίωσης κ.λπ.) και μπορεί να επηρεάσει το εισόδημα που λαμβάνεται υπόψη στη φορολογική δήλωση.
Για συνολική και οργανωμένη ενημέρωση σχετικά με όλες τις φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία (αγορά, πώληση, μισθώσεις, ΕΝΦΙΑ, δηλώσεις και τεκμήρια), μπορείτε να ανατρέξετε στον κεντρικό οδηγό: Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας
Το τεκμήριο κατοικίας εφαρμόζεται ανεξάρτητα από το αν η κατοικία είναι ιδιόκτητη, μισθωμένη ή δωρεάν παραχωρούμενη. Ο τρόπος υπολογισμού της αντικειμενικής δαπάνης κατοικίας προβλέπεται στο άρθρο 31 του Ν.4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 7 του Ν.5246/2025. Η εφαρμογή των νέων τεκμηρίων έχει ισχύ από το φορολογικό έτος 2025 και οι φορολογούμενοι θα δουν τις νέες αλλαγές στο ύψος των τεκμηρίων κατοκιών στην φορολογική δήλωση εισοδήματος που θα υποβάλλουν το 2026.
Η αντικειμενική δαπάνη υπολογίζεται με βάση:
τα τετραγωνικά μέτρα των κύριων χώρων της κατοικίας
την τιμή ζώνης της περιοχής
το αν πρόκειται για μονοκατοικία
το αν πρόκειται για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία
Πίνακας Τεκμηρίων Κύριας Κατοικίας (2026)
Η ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση τα τετραγωνικά μέτρα των κύριων χώρων της κατοικίας.
| Επιφάνεια Κατοικίας | Τεκμήριο ανά τ.μ. |
|---|---|
| 0 – 80 τ.μ. | 28 € |
| 81 – 120 τ.μ. | 45 € |
| 121 – 200 τ.μ. | 77 € |
| 201 – 300 τ.μ. | 140 € |
| Άνω των 300 τ.μ. | 280 € |
Πίνακας Υπολογισμού Τεκμηρίου Κατοικίας (20 – 150 τ.μ.)
Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται ενδεικτικά παραδείγματα υπολογισμού του τεκμηρίου κατοικίας για διαφορετικά μεγέθη κύριας κατοικίας, ώστε ο αναγνώστης να μπορεί να δει άμεσα το ποσό χωρίς να χρειάζεται να κάνει υπολογισμούς.
| Τετραγωνικά Κατοικίας | Υπολογισμός | Ετήσιο Τεκμήριο (€) |
|---|---|---|
| 20 τ.μ. | 20 × 28 | 560 |
| 30 τ.μ. | 30 × 28 | 840 |
| 40 τ.μ. | 40 × 28 | 1.120 |
| 50 τ.μ. | 50 × 28 | 1.400 |
| 60 τ.μ. | 60 × 28 | 1.680 |
| 70 τ.μ. | 70 × 28 | 1.960 |
| 80 τ.μ. | 80 × 28 | 2.240 |
| 90 τ.μ. | (80 × 28) + (10 × 45) | 2.690 |
| 100 τ.μ. | (80 × 28) + (20 × 45) | 3.140 |
| 110 τ.μ. | (80 × 28) + (30 × 45) | 3.590 |
| 120 τ.μ. | (80 × 28) + (40 × 45) | 4.040 |
| 130 τ.μ. | (80 × 28) + (40 × 45) + (10 × 77) | 4.810 |
| 140 τ.μ. | (80 × 28) + (40 × 45) + (20 × 77) | 5.580 |
| 150 τ.μ. | (80 × 28) + (40 × 45) + (30 × 77) | 6.350 |
Βοηθητικοί Χώροι Κύριας Κατοικίας
Για τον υπολογισμό της ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης των βοηθητικών χώρων της κύριας κατοικίας (όπως αποθήκες, θέσεις στάθμευσης ή λοιποί βοηθητικοί χώροι), ορίζεται ποσό είκοσι οκτώ (28) ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σύμφωνα με το άρθρο 31 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.
Οι βοηθητικοί χώροι υπολογίζονται ξεχωριστά από τους κύριους χώρους της κατοικίας και το ποσό που προκύπτει προστίθεται στο συνολικό τεκμήριο της κατοικίας.
Προσαύξηση για Μονοκατοικίες
Για τις μονοκατοικίες, η ετήσια αντικειμενική δαπάνη υπολογίζεται με τον ίδιο τρόπο που υπολογίζεται για την κύρια κατοικία, με βάση τα τετραγωνικά μέτρα των κύριων και βοηθητικών χώρων και τις τυχόν προσαυξήσεις λόγω τιμής ζώνης.
Στη συνέχεια, το ποσό της αντικειμενικής δαπάνης που προκύπτει προσαυξάνεται κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%).
Τεκμήριο Δευτερεύουσας Κατοικίας
Για μία ή περισσότερες ιδιοκατοικούμενες ή μισθωμένες δευτερεύουσες κατοικίες (π.χ. εξοχικές κατοικίες), καθώς και για τους βοηθητικούς χώρους αυτών, η ετήσια αντικειμενική δαπάνη ορίζεται στο ένα δεύτερο (1/2) της αντικειμενικής δαπάνης που προκύπτει σύμφωνα με τους κανόνες που ισχύουν για την κύρια κατοικία.
Στην πράξη, ο υπολογισμός γίνεται ως εξής:
Υπολογίζεται κανονικά η αντικειμενική δαπάνη με βάση τους κανόνες της κύριας κατοικίας (κύριοι χώροι, βοηθητικοί χώροι και τυχόν προσαυξήσεις λόγω τιμής ζώνης ή μονοκατοικίας).
Στη συνέχεια, το ποσό που προκύπτει μειώνεται κατά 50% (1/2).
Προσαύξηση Τεκμηρίου Κατοικίας λόγω Τιμής Ζώνης
Το τεκμήριο κατοικίας αυξάνεται όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχές με υψηλή τιμή ζώνης, όπως αυτή προσδιορίζεται από το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων.
Συγκεκριμένα:
Για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 € έως 4.999 € ανά τετραγωνικό μέτρο, το τεκμήριο προσαυξάνεται κατά 30%.
Για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης 5.000 € και άνω ανά τετραγωνικό μέτρο, το τεκμήριο προσαυξάνεται κατά 58%.
Η προσαύξηση εφαρμόζεται στο ποσό της αντικειμενικής δαπάνης που προκύπτει από τα τετραγωνικά μέτρα της κατοικίας.
Πότε Επηρεάζει το Τεκμήριο Κατοικίας την Φορολογική Δήλωση Εισοδήματος
Το τεκμήριο κατοικίας προστίθεται στις υπόλοιπες αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης, όπως:
τεκμήρια σκαφών
λοιπές δαπάνες διαβίωσης
Αν το συνολικό ποσό των αντικειμενικών δαπανών (τεκμηρίων) υπερβαίνει το πραγματικό δηλωθέν εισόδημα του φορολογούμενου, η φορολογική διοίκηση μπορεί να προσδιορίσει το φορολογητέο εισόδημα με βάση το τεκμαρτό εισόδημα. Στην περίπτωση αυτή ενδέχεται να προκύψει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση, ωστόσο κάθε περίπτωση φορολογουμένου εξετάζεται ξεχωριστά, ανάλογα με τα πραγματικά δεδομένα και τα στοιχεία που μπορούν να ληφθούν υπόψη σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία.