Πως Φορολογείται το Εισόδημα από Ενοίκια Ακινήτων – Κλίμακα Συντελεστών εως 31.12.2025
Η φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία καθορίζεται από την παράγραφο 4 του άρθρου 40 του Ν.4172/2013, η οποία ρυθμίζει την κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων. Για τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος 2026, που αφορούν τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν μέσα στο φορολογικό έτος 2025, εφαρμόζεται η κλίμακα φορολόγησης που ίσχυε πριν τις πρόσφατες αλλαγές.
Οι νέοι φορολογικοί συντελεστές που θεσπίστηκαν μεταγενέστερα δεν εφαρμόζονται στις φορολογικές δηλώσεις 2026, αλλά αφορούν εισοδήματα που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά.
Τα εισοδήματα από ενοίκια, όπως μισθώσεις κατοικιών, επαγγελματικών χώρων, αποθηκών και θέσεων στάθμευσης, φορολογούνται αυτοτελώς, χωρίς αφορολόγητο όριο και χωρίς να συνυπολογίζονται με άλλα εισοδήματα (π.χ. μισθούς ή συντάξεις). Στο πλαίσιο αυτό, τα εισοδήματα από ενοίκια, όπως μισθώσεις κατοικιών, επαγγελματικών χώρων, αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης, φορολογούνται αυτοτελώς με κλιμακωτή φορολογική κλίμακα και χωρίς την εφαρμογή αφορολόγητου ορίου.
Τα ποσά των μισθωμάτων δηλώνονται αναλυτικά στο έντυπο Ε2 – Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων Ακίνητης Περιουσίας.
Στη συνέχεια παρουσιάζεται η φορολογική κλίμακα που εφαρμόζεται στο εισόδημα από ενοίκια για το φορολογικό έτος 2025, ο τρόπος υπολογισμού του φόρου στην πράξη, καθώς και ενδεικτικά παραδείγματα με πραγματικά ποσά, ώστε να γίνεται σαφές το τελικό φορολογικό αποτέλεσμα για κάθε επίπεδο εισοδήματος από ακίνητα.
Πώς Φορολογείται το Εισόδημα από Ενοίκια Ακινήτων
Το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση ακινήτων φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την ειδική κλίμακα φορολόγησης που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία για τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία. Σημειώνεται ότι το εισόδημα από ενοίκια δεν υπάγεται σε αφορολόγητο όριο και δεν προστίθεται στο εισόδημα από μισθούς ή συντάξεις για τον υπολογισμό της φορολογίας. Η φορολόγηση πραγματοποιείται αποκλειστικά με βάση την κλίμακα που ισχύει για τα εισοδήματα από ακίνητα, όπως παρουσιάζεται παρακάτω.
Φορολογική Κλίμακα Εισοδήματος Ενοικίων για τις Φορολογικές Δηλώσεις 2026
Ο παρακάτω πίνακας παρουσιάζει την κλίμακα φορολόγησης που εφαρμόζεται στο εισόδημα από ενοίκια για το φορολογικό έτος 2025, σύμφωνα με το άρθρο 40 του Ν.4172/2013. Η κλίμακα αυτή εφαρμόζεται στο ετήσιο εισόδημα που προκύπτει από μισθώματα ακινήτων, όπως κατοικίες, επαγγελματικούς χώρους, αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης.
Κλίμακα Φορολόγησης Ενοικίων για την Φορολογική Δήλωση Εισοδήματος 2026 και Συντελεστές Φόρου
| Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια | Φορολογικός συντελεστής |
|---|---|
| 0 € – 12.000 € | 15% |
| 12.001 € – 35.000 € | 35% |
| Άνω των 35.000 € | 45% |
Υπολογίστε τον Φόρο Ενοικίων με Online Εφαρμογή
Η κατανόηση της φορολογίας των εισοδημάτων από ενοίκια είναι σημαντική, ωστόσο στην πράξη ο υπολογισμός του φόρου μπορεί να δημιουργήσει αβεβαιότητα, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν διαφορετικά επίπεδα εισοδήματος και συντελεστές φορολόγησης.
Για τον λόγο αυτό, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την εφαρμογή υπολογισμού φόρου ενοικίων, μέσω της οποίας μπορείτε να δείτε άμεσα το ποσό του φόρου που προκύπτει, με βάση τα πραγματικά σας δεδομένα. Η διαδικασία είναι απλή και ολοκληρώνεται σε λίγα δευτερόλεπτα, καθώς απαιτείται η συμπλήρωση βασικών στοιχείων και ο υπολογισμός πραγματοποιείται αυτόματα.
➡️ Δείτε εδώ την εφαρμογή υπολογισμού φόρου ενοικίων 2026.
➡️ Δείτε εδώ την εφαρμογή υπολογισμού φόρου ενοικίων 2025.
Παραδείγματα Υπολογισμού Φόρου για Εισόδημα από Ενοίκια
Για την καλύτερη κατανόηση της εφαρμογής της φορολογικής κλίμακας στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία, παρατίθενται ενδεικτικά παραδείγματα υπολογισμού του φόρου που προκύπτει από μισθώματα ακινήτων. Τα παραδείγματα βασίζονται στην κλιμακωτή φορολόγηση του εισοδήματος από ενοίκια, σύμφωνα με το άρθρο 40 του Ν.4172/2013, όπως ισχύει μετά τις τελευταίες τροποποιήσεις.
Παράδειγμα 1 – Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 11.000 €
Στην περίπτωση αυτή, το σύνολο του εισοδήματος εμπίπτει στην πρώτη φορολογική κλίμακα. Επομένως ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15%. Ο υπολογισμός του φόρου έχει ως εξής:
11.000 € × 15% = 1.650 € φόρος
Το συνολικό ποσό φόρου που προκύπτει για το συγκεκριμένο εισόδημα από ενοίκια ανέρχεται σε 1.650 ευρώ.
Παράδειγμα 2 – Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 20.000 €
Στην περίπτωση αυτή το εισόδημα φορολογείται κλιμακωτά, καθώς κατανέμεται σε δύο διαφορετικά φορολογικά κλιμάκια. Το πρώτο τμήμα του εισοδήματος, μέχρι το ποσό των 12.000 €, φορολογείται με συντελεστή 15%, ενώ το υπόλοιπο ποσό φορολογείται με τον επόμενο συντελεστή της κλίμακας. Ο υπολογισμός διαμορφώνεται ως εξής:
12.000 € × 15% = 1.800 € φόρος
8.000 € × 35% = 2.800 € φόρος
Το συνολικό ποσό φόρου που προκύπτει από το εισόδημα των 20.000 € ανέρχεται σε 4.600 ευρώ.
Τι Πρέπει να Προσέχουν οι Ιδιοκτήτες Ακινήτων
Οι φορολογούμενοι που αποκτούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία θα πρέπει να δίνουν ιδιαίτερη προσοχή στη σωστή υποβολή των Δηλώσεων Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Η φορολογική διοίκηση χρησιμοποιεί τα στοιχεία των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων για την προσυμπλήρωση των ποσών στο έντυπο Ε2, από το οποίο προκύπτει το εισόδημα από μισθώματα που μεταφέρεται στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.
Για τον λόγο αυτό, κάθε νέα δήλωση μίσθωσης, τροποποίηση ή λύση μίσθωσης θα πρέπει να υποβάλλετε εγκαίρως και με ακρίβεια στην εφορία. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται στα βασικά στοιχεία της μίσθωσης, όπως η διάρκεια της μίσθωσης, τα στοιχεία του μισθωτή και κυρίως το συμφωνημένο ποσό του μισθώματος, ώστε τα στοιχεία που εμφανίζονται στο έντυπο Ε2 να αποτυπώνουν σωστά τα πραγματικά εισοδήματα από ακίνητη περιουσία.
Τυχόν αναντιστοιχίες μεταξύ των δηλώσεων μίσθωσης και των στοιχείων που εμφανίζονται στο έντυπο Ε2 ενδέχεται να οδηγήσουν σε λανθασμένη απεικόνιση των εισοδημάτων και κατ’ επέκταση σε διαφοροποίηση του φόρου που εμφανίζεται στο εκκαθαριστικό της φορολογικής δήλωσης.
Τι Ισχύει με τη Νέα Φορολογία Ενοικίων από 01.01.2026
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 τέθηκε σε ισχύ νέα κλίμακα φορολόγησης, η οποία περιλαμβάνει ενδιάμεσο συντελεστή 25% και διαφοροποιεί σημαντικά τον τρόπο υπολογισμού του φόρου. Η νέα αυτή κλίμακα δεν αφορά τις δηλώσεις εισοδήματος 2026, αλλά θα εφαρμοστεί στις επόμενες δηλώσεις.
Αν θέλετε να δείτε αναλυτικά τη νέα φορολογία, μπορείτε να διαβάσετε το σχετικό άρθρο: Πως Φορολογείται το Εισόδημα από Ενοίκια Ακινήτων – Κλίμακα Συντελεστών από 01.01.2026