Η δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων στη φορολογική δήλωση δεν αποτελεί απλή καταχώριση ποσών. Απαιτεί συγκεκριμένη σειρά ενεργειών, τη χρήση των κατάλληλων κωδικών στα έντυπα Ε2 και Ε1, και την προηγούμενη ολοκλήρωση της διαδικασίας προς την ΑΑΔΕ. Η παράλειψη έστω και ενός βήματος μπορεί να οδηγήσει σε φορολόγηση εισοδημάτων που ο νόμος ρητά εξαιρεί.
Σύμφωνα με το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013), τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας φορολογούνται κατά το έτος στο οποίο ανάγονται. Κατ’ εξαίρεση, όταν τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί, παρέχεται δυνατότητα μη φορολόγησής τους, υπό τις προϋποθέσεις της παρ. 4 του άρθρου 39 του ν. 4172/2013, όπως αυτές εξειδικεύονται με τις εγκυκλίους ΠΟΛ.1024/12.2.2016, ΠΟΛ.1102/12.7.2016 και την απόφαση Α.1062/2026.
Σειρά Ενεργειών για τη Δήλωση Ανείσπρακτων Ενοικίων
Η δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων ακολουθεί υποχρεωτικά συγκεκριμένη σειρά ενεργειών. Η συμπλήρωση των φορολογικών εντύπων δεν μπορεί να προηγηθεί της ολοκλήρωσης της διαδικασίας προς την ΑΑΔΕ, καθώς η αντίστροφη σειρά δεν αναγνωρίζεται από τη φορολογική διοίκηση.
Νομική ενέργεια κατά του μισθωτή. Πριν από οποιαδήποτε άλλη ενέργεια, ο εκμισθωτής οφείλει να έχει κινήσει νομική διαδικασία κατά του μισθωτή, όπως έκδοση διαταγής πληρωμής, διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ή άσκηση αγωγής. Η ενέργεια αυτή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης. Για αναλυτική παρουσίαση των αποδεκτών νομικών ενεργειών, βλ. τον οδηγό ανείσπρακτα ενοίκια, τι ισχύει και πότε φορολογούνται.
Υποβολή δικαιολογητικών στην ΑΑΔΕ και έντυπο Ε411. Τα αποδεικτικά της νομικής ενέργειας υποβάλλονται στην ΑΑΔΕ, συνοδευόμενα από τη δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων, το έντυπο Ε411. Το έντυπο αυτό αποτελεί την επίσημη διαδικασία γνωστοποίησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων στη φορολογική διοίκηση και αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την αναγνώρισή τους. Χωρίς την υποβολή του Ε411 και των σχετικών δικαιολογητικών, η καταχώριση στα φορολογικά έντυπα δεν παράγει φορολογικό αποτέλεσμα. Η πλήρης διαδικασία υποβολής περιγράφεται στον οδηγό δήλωση ανείσπρακτων μισθωμάτων στην ΑΑΔΕ, διαδικασία, έντυπο Ε411 και δικαιολογητικά βήμα-βήμα.
Συμπλήρωση εντύπου Ε2. Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας προς την ΑΑΔΕ, τα ανείσπρακτα ενοίκια καταχωρίζονται στο έντυπο Ε2, ανά ακίνητο και ανά μισθωτή, με τον κατάλληλο χαρακτηρισμό. Η ορθή συμπλήρωση του εντύπου αποτελεί κρίσιμο στάδιο για τη φορολογική τους αντιμετώπιση.
Μεταφορά στο έντυπο Ε1. Τέλος, τα ποσά μεταφέρονται από το Ε2 στους αντίστοιχους κωδικούς του εντύπου Ε1, ώστε να εξαιρεθούν από τη φορολόγηση του τρέχοντος έτους. Η ορθή μεταφορά και αποτύπωση των ποσών στο Ε1 ολοκληρώνει τη διαδικασία.
Κωδικοί στο Έντυπο Ε2: Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων
Το έντυπο Ε2 αποτελεί το πρώτο σημείο καταχώρισης των ανείσπρακτων ενοικίων στη φορολογική δήλωση. Η συμπλήρωσή του γίνεται ανά ακίνητο και ανά μισθωτή, με ιδιαίτερη προσοχή στον χαρακτηρισμό του είδους μίσθωσης.
Επιλογή κωδικού είδους μίσθωσης. Στη στήλη «Είδος Μίσθωσης, Χρήση Ακινήτου» επιλέγεται υποχρεωτικά η ένδειξη 41, «Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων». Η επιλογή αυτή είναι καθοριστική: με τον χαρακτηρισμό 41, το εισόδημα αναγνωρίζεται ως ανείσπρακτο και δεν μεταφέρεται ως φορολογητέο ποσό στο έντυπο Ε1, εφόσον έχουν τηρηθεί όλες οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας. Η χρήση οποιουδήποτε άλλου κωδικού είδους μίσθωσης οδηγεί σε εσφαλμένη αντιμετώπιση του ποσού και ενδεχόμενη φορολόγησή του.
Δήλωση ποσών που εισπράχθηκαν εντός του τρέχοντος έτους. Στο έντυπο Ε2 δηλώνονται επίσης τα ποσά που είχαν χαρακτηριστεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενα φορολογικά έτη και εισπράχθηκαν εντός του τρέχοντος έτους. Τα ποσά αυτά καταχωρίζονται ανά κατηγορία ακινήτου και φορολογούνται κανονικά στο έτος είσπραξής τους, ανεξάρτητα από το έτος στο οποίο ανάγονται. Η καταχώριση αυτή είναι υποχρεωτική και δεν πρέπει να παραλείπεται, καθώς αποτελεί αντικείμενο διασταύρωσης από την ΑΑΔΕ.
Κωδικοί στο Έντυπο Ε1 Δήλωσης Εισοδήματος
Μετά την ολοκλήρωση της συμπλήρωσης του εντύπου Ε2, τα ανείσπρακτα ενοίκια μεταφέρονται στο έντυπο Ε1, όπου αποτυπώνεται η τελική φορολογική τους αντιμετώπιση.
Κωδικοί 125-126. Στους κωδικούς αυτούς συμπληρώνεται το συνολικό ποσό των ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, όπως έχει καταχωρισθεί στο έντυπο Ε2 με τον χαρακτηρισμό 41. Ο κωδικός 125 αφορά τον πρώτο υπόχρεο και ο κωδικός 126 τον δεύτερο υπόχρεο, σε περίπτωση κοινής δήλωσης συζύγων.
Τα ποσά που καταχωρίζονται στους κωδικούς 125-126 δεν φορολογούνται κατά το έτος δήλωσης. Εξαιρούνται από τη φορολογητέα βάση του τρέχοντος έτους και φορολογούνται στο έτος κατά το οποίο θα εισπραχθούν πραγματικά, ανεξάρτητα από το έτος στο οποίο ανάγονται.
Μεταφορά από το Ε2 στο Ε1. Στην πράξη, η μεταφορά των ποσών από το Ε2 στους κωδικούς 125-126 του Ε1 γίνεται αυτόματα από το σύστημα, εφόσον το έντυπο Ε2 έχει συμπληρωθεί ορθά με τον χαρακτηρισμό 41. Συνιστάται ωστόσο ο έλεγχος των μεταφερόμενων ποσών πριν από την οριστική υποβολή της δήλωσης, ώστε να διασφαλιστεί η ορθή αντιστοίχιση μεταξύ των δύο εντύπων.
Σημαντική Επισήμανση
Η συμπλήρωση των κωδικών 125-126 δεν αρκεί από μόνη της για την απαλλαγή από τον φόρο. Προϋποθέτει την προηγούμενη ολοκλήρωση όλων των σταδίων που περιγράφονται στο παρόν άρθρο: νομική ενέργεια κατά του μισθωτή, υποβολή του εντύπου Ε411 στην ΑΑΔΕ, και ορθή καταχώριση στο έντυπο Ε2. Χωρίς την τήρηση της πλήρους διαδικασίας, η φορολογική διοίκηση δεν αναγνωρίζει τα ποσά ως ανείσπρακτα.
