Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων προχώρησε στην εξειδίκευση της διαδικασίας και των κριτηρίων αποδέσμευσης κατασχεμένων ακινήτων, ώστε να μπορούν να μεταβιβαστούν με επαχθή αιτία, με απόφαση του Διοικητή Γιώργου Πιτσιλή (Α.1158/2026). Με την απόφαση αυτή καθορίζεται η εφαρμογή του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, το οποίο θεσπίστηκε με το άρθρο 18 του ν. 5293/2026, με στόχο τη διευκόλυνση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων και τη μεγαλύτερη ευελιξία για τους φορολογούμενους.
Πώς Γίνεται η Αποδέσμευση του Κατασχεμένου Ακινήτου
Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται ψηφιακά στην πύλη myAADE, μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή Ψηφιακές Υπηρεσίες myAADE, Τα Αιτήματά μου, Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές, και στη συνέχεια «Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία».
Ποιες Προϋποθέσεις Πρέπει να Πληρούνται
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση με επαχθή αιτία, όπως μια πώληση, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις.
Πρώτον, ο οφειλέτης πρέπει να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, σύμφωνα με το άρθρο 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
Δεύτερον, το τίμημα της πώλησης δεν πρέπει να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
Τρίτον, από το τίμημα της μεταβίβασης πρέπει να παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι μεγαλύτερο, καθοριζόμενο με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Αν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της κατάσχεσης είναι μεγαλύτερο από εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, αποδίδεται το μεγαλύτερο από τα δύο ποσά.
Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση και αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που αποτυπώνει τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Τι Άλλαζε σε Σχέση με το Προηγούμενο Καθεστώς
Μέχρι σήμερα, για να αρθεί μια κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου, απαιτούνταν κατά κανόνα η πλήρης εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής. Με το νέο πλαίσιο, η αποδέσμευση μπορεί να γίνει ακόμη και με μερική καταβολή του χρέους, γεγονός που διευκολύνει σημαντικά τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αξιοποιήσουν ή να πωλήσουν την περιουσία τους.
Παράδειγμα Εφαρμογής
Ένα φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ. Εφόσον, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία, δηλαδή 100 βαθμούς, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%.
Στην περίπτωση αυτή, για την άρση της κατάσχεσης θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ, δηλαδή το 25% επί των 80.000 ευρώ, από το τίμημα της πώλησης, εκτός αν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό, οπότε θα πρέπει να παρακρατηθεί το μεγαλύτερο αυτό ποσό. Μετά την καταβολή του ποσού αυτού, θα μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.
Πού Μπορούν να Απευθυνθούν οι Ενδιαφερόμενοι
Για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521, τηλεφωνικά και χωρίς χρέωση στο 1521, τις εργάσιμες ημέρες από τις 7:00 έως τις 20:00, ή ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας my1521, όλο το εικοσιτετράωρο, επιλέγοντας Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων, Δικαστικό – Κατασχέσεις, και στη συνέχεια Άρση Κατασχέσεων.
