Αν αγοράσατε ακίνητο μέσα στη χρονιά, η εφορία δεν το βλέπει απλώς ως μια προσωπική σας απόφαση· το βλέπει ως τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου, σύμφωνα με το άρθρο 32 περ. γ’ του ν. 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος). Αυτό στην πράξη σημαίνει ένα πράγμα: αν το ποσό που δώσατε δεν δικαιολογείται από τα εισοδήματά σας, μπορεί να προκύψει πρόσθετος φόρος κατά την εκκαθάριση της δήλωσης.
Το ποσό που καταβάλατε πρέπει να δηλωθεί σωστά στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, ακριβώς επειδή υπάγεται σε αυτές τις διατάξεις. Αν το τρέχον εισόδημά σας δεν επαρκεί, η κάλυψη μπορεί να έρθει από άλλες πηγές, όπως εισοδήματα προηγούμενων ετών μέσω ανάλωσης κεφαλαίου, αλλά αυτό χρειάζεται προσοχή, όπως θα δείτε παρακάτω.
Πριν προχωρήσετε στη συμπλήρωση της δήλωσης, αξίζει να δείτε τι ελέγχεται στην πράξη και πού συνήθως γίνονται τα λάθη.
Πώς Αντιμετωπίζει η Εφορία την Αγορά Ακινήτου: Κωδικοί 735-736 στο Ε1
Η λογική είναι απλή: η αγορά ακινήτου θεωρείται απόκτηση περιουσιακού στοιχείου, άρα υπάγεται στις διατάξεις περί τεκμηρίων του άρθρου 32 ΚΦΕ. Το ποσό που καταβάλατε δηλώνεται στο έντυπο Ε1, στους κωδικούς 735-736 του Πίνακα 5.
Ένα σημείο που μπερδεύει αρκετούς: τα ποσά αυτά δεν είναι εισόδημά σας· δεν φορολογούνται σαν να τα κερδίσατε. Λειτουργούν σαν ένδειξη για την εφορία, ότι πρέπει να ελέγξει αν έχετε τα εισοδήματα που δικαιολογούν αυτή τη δαπάνη.
Πώς Δηλώνεται το Τίμημα Αγοράς στο Ε1
Η συμπλήρωση γίνεται στο σημείο της δήλωσης όπου βρίσκονται οι κωδικοί 735-736 του Πίνακα 5. Εκεί γράφετε το συνολικό ποσό που καταβάλατε μέσα στο φορολογικό έτος.
Και εδώ είναι το σημείο που πολλοί ξεχνούν: δεν γράφετε μόνο το τίμημα του συμβολαίου. Στο ποσό μπαίνουν και ο φόρος μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, και κάθε άλλο ποσό που καταβάλατε στο πλαίσιο της αγοράς.
Ποια Χρονιά «Μετράει»: ο Κρίσιμος Χρόνος του Τεκμηρίου
Ο κανόνας που καθορίζει σε ποια χρονιά «πέφτει» το τεκμήριο είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης, εφόσον τότε καταβάλατε ολόκληρο το τίμημα και μεταβιβάστηκε η κυριότητα. Αν όμως πληρώνετε σε δόσεις, το πράγμα αλλάζει: το τεκμήριο δεν «πέφτει» όλο στη μία χρονιά, αλλά κατανέμεται στα φορολογικά έτη που πράγματι καταβάλλονται οι δόσεις, με βάση τα σχετικά παραστατικά.
Το ίδιο ισχύει κι όταν έχετε υπογράψει απλώς προσύμφωνο αγοράς. Αν πάλι χτίζετε σπίτι και η ανέγερση διαρκεί πάνω από έναν χρόνο, κάθε χρονιά μετράει το ποσό που καταβάλατε εκείνη τη χρονιά, όχι το σύνολο του κόστους εκ των προτέρων.
Τι Γίνεται αν το Εισόδημά σας Δεν Επαρκεί
Είναι απολύτως λογικό να αγοράσετε ακίνητο αξίας μεγαλύτερης από το ετήσιο εισόδημά σας· δεν σημαίνει αυτόματα πρόβλημα. Η αγορά αυξάνει τα τεκμήριά σας, αλλά αν το δηλωθέν εισόδημα του έτους δεν φτάνει για να την «δικαιολογήσει», η διαφορά μπορεί να καλυφθεί από άλλες, νόμιμες πηγές: ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών, δωρεά ή γονική παροχή χρημάτων, τραπεζικό δάνειο, ή άλλα εισοδήματα που είτε έχουν ήδη φορολογηθεί είτε απαλλάσσονται νόμιμα.
Αν όμως δεν υπάρχει τέτοια κάλυψη, η εφορία θα φορολογήσει με βάση το τεκμαρτό εισόδημα, όχι το πραγματικό· και αυτό σημαίνει πρόσθετο φόρο, ακόμη κι αν δεν αποκτήσατε πραγματικά αυτό το επιπλέον εισόδημα.
Τι Αξίζει να Προσέξετε
Το πιο σημαντικό σημείο, και συνήθως το πιο παραμελημένο: η δυνατότητα κάλυψης του τεκμηρίου πρέπει να την εξετάσετε *πριν* κλείσετε την αγορά, όχι μετά. Αν δεν έχετε ελέγξει εκ των προτέρων ότι τα εισοδήματά σας ή άλλες νόμιμες πηγές καλύπτουν τη δαπάνη, ρισκάρετε να φορολογηθείτε για εισόδημα που ποτέ δεν αποκτήσατε πραγματικά. Η φορολογική αξιολόγηση, με απλά λόγια, πρέπει να προηγείται της αγοραπωλησίας, όχι να ακολουθεί.
Δύο ακόμη σημεία που δημιουργούν συχνά προβλήματα σε έλεγχο: πρώτον, στους κωδικούς 735-736 πρέπει να μπει το σύνολο της επιβάρυνσης, όχι μόνο το τίμημα· ξεχνιούνται συχνά τα συμβολαιογραφικά έξοδα και ο φόρος μεταβίβασης. Δεύτερον, αν πληρώνετε σε δόσεις, το ποσό δηλώνεται στο έτος που πράγματι καταβλήθηκε, όχι στο έτος που υπογράψατε το συμβόλαιο ή το συμφωνητικό. Η σύγχυση ανάμεσα σε αυτά τα δύο σημεία είναι από τις πιο συχνές αιτίες που κάποιος καταλήγει να φορολογείται για εισόδημα που στην πραγματικότητα δεν είχε.
Για μια πιο σφαιρική εικόνα όλων όσων συνδέονται φορολογικά με ένα ακίνητο, από την αγορά μέχρι την πώληση και τον ΕΝΦΙΑ, ο κεντρικός οδηγός για τη διαχείριση ακίνητης περιουσίας είναι ένα καλό σημείο αναφοράς.
