Οι έλεγχοι ΑΑΔΕ Airbnb 2026 εντάσσονται στο Επιχειρησιακό Σχέδιο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για το 2026 και αφορούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Στο σχέδιο προβλέπονται δύο διακριτές δράσεις για το τέταρτο τρίμηνο του 2026, με αξιοποίηση στοιχείων από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και Vrbo.
Η πρώτη δράση αφορά τον έλεγχο συμμόρφωσης ως προς τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για το φορολογικό έτος 2025. Η δεύτερη αφορά τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις φυσικών προσώπων που δεν διαθέτουν επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα, για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.
Έλεγχοι ΑΑΔΕ σε Airbnb, Booking και Vrbo το Τέταρτο Τρίμηνο του 2026
Το Επιχειρησιακό Σχέδιο της ΑΑΔΕ δεν παρουσιάζει έναν ενιαίο έλεγχο για όλες τις χρήσεις και όλες τις πιθανές παραβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Καταγράφει δύο διαφορετικές δράσεις, με ξεχωριστό αντικείμενο, διαφορετικά φορολογικά έτη και κοινό χρονικό ορίζοντα υλοποίησης το τέταρτο τρίμηνο του 2026, δηλαδή το διάστημα Οκτωβρίου–Δεκεμβρίου 2026.
| Κωδικός δράσης | Αντικείμενο ελέγχου | Φορολογικά έτη | Πλατφόρμες | Χρονοδιάγραμμα |
|---|---|---|---|---|
| 26Δ.3.27 | Έλεγχος συμμόρφωσης προβλεπόμενου ΑΜΑ | 2025 | Airbnb Ireland UC, Booking.com B.V., Vrbo | Τέταρτο τρίμηνο του 2026 |
| 26Δ.3.28 | Εντοπισμός αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις φυσικών προσώπων χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα | 2022–2023 | Airbnb Ireland UC, Booking.com B.V., Vrbo | Τέταρτο τρίμηνο του 2026 |
Τι Προβλέπει η Δράση 26Δ.3.27 για τον ΑΜΑ
Η δράση 26Δ.3.27 αφορά τον έλεγχο συμμόρφωσης ως προς τον προβλεπόμενο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Το φορολογικό έτος που αναφέρεται ρητά για τη συγκεκριμένη δράση είναι το 2025, ενώ η υλοποίηση έχει προγραμματιστεί για το τέταρτο τρίμηνο του 2026.
Η αναφορά στο πρωτόκολλο συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης δείχνει ότι ο έλεγχος δεν περιορίζεται μόνο στα στοιχεία που έχει δηλώσει ο διαχειριστής στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Η διασταύρωση μπορεί να βασίζεται και σε δεδομένα που συνδέονται με τις καταχωρίσεις στις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και Vrbo.
Τι Σημαίνει Έλεγχος Συμμόρφωσης του ΑΜΑ
Ο ΑΜΑ αποτελεί βασικό στοιχείο ταυτοποίησης ενός ακινήτου στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ο έλεγχος συμμόρφωσης μπορεί να αφορά το αν το ακίνητο έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, αν ο αριθμός που εμφανίζεται στις πλατφόρμες αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο και αν η καταχώριση συμφωνεί με τα δεδομένα που τηρούνται στην ΑΑΔΕ.
Για τους διαχειριστές ακινήτων, το κρίσιμο σημείο είναι να υπάρχει συμφωνία ανάμεσα στα στοιχεία της ΑΑΔΕ και στα στοιχεία που εμφανίζονται στις ψηφιακές πλατφόρμες. Ο ΑΜΑ που εμφανίζεται στην καταχώριση πρέπει να αντιστοιχεί στο σωστό ακίνητο και να μην δημιουργεί ασυμφωνία κατά τη διασταύρωση με τα στοιχεία του Μητρώου.
Ξεχωριστός Έλεγχος για Αδήλωτα Εισοδήματα Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Η δράση 26Δ.3.28 έχει διαφορετικό αντικείμενο. Δεν αφορά τον έλεγχο του ΑΜΑ για το 2025, αλλά τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις φυσικών προσώπων που δεν διαθέτουν επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα.
Το Επιχειρησιακό Σχέδιο αναφέρει ότι η συγκεκριμένη δράση γίνεται στο πλαίσιο του άρθρου 15 παρ. 4 του ν. 5104/2024 και αφορά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023. Επομένως, δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως έλεγχος αδήλωτων εισοδημάτων του 2025, επειδή το 2025 συνδέεται με τη διαφορετική δράση που αφορά τον ΑΜΑ.
ΑΜΑ 2025 και Εισοδήματα 2022–2023: Γιατί Είναι Δύο Διαφορετικές Διασταυρώσεις
Η διάκριση των δύο δράσεων είναι απαραίτητη για τη φορολογική ακρίβεια του θέματος. Η δράση 26Δ.3.27 αφορά τη συμμόρφωση ως προς τον ΑΜΑ και αναφέρεται στο φορολογικό έτος 2025. Η δράση 26Δ.3.28 αφορά τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων και αναφέρεται στα φορολογικά έτη 2022 και 2023.
Αυτό σημαίνει ότι το Επιχειρησιακό Σχέδιο δεν λέει πως όλα τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις του 2025 θα αποτελέσουν αντικείμενο της δράσης 26Δ.3.28. Αν υπάρξει μεταγενέστερη απόφαση, εγκύκλιος ή νέα ανακοίνωση της ΑΑΔΕ που επεκτείνει το αντικείμενο των διασταυρώσεων, αυτή θα πρέπει να εξεταστεί αυτοτελώς.
Πώς Μπορεί να Προκύψει Ασυμφωνία στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Οι διασταυρώσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να αναδείξουν ασυμφωνίες μεταξύ στοιχείων που εμφανίζονται στις πλατφόρμες και στοιχείων που τηρούνται ή υποβάλλονται στην ΑΑΔΕ. Ενδεικτικά, η ασυμφωνία μπορεί να αφορά τον ΑΜΑ που εμφανίζεται σε μία καταχώριση, την αντιστοίχιση του ακινήτου με τον διαχειριστή ή τη συμφωνία των δηλωθέντων στοιχείων με τα δεδομένα της δραστηριότητας.
Στο σκέλος των εισοδημάτων, το κρίσιμο ζήτημα είναι αν τα ποσά που προκύπτουν από βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αποτυπωθεί ορθά στις προβλεπόμενες δηλώσεις και στη φορολογική εικόνα του δικαιούχου εισοδήματος. Το Επιχειρησιακό Σχέδιο δεν εξειδικεύει στο σημείο αυτό τη μέθοδο ελέγχου ή τις κυρώσεις ανά παράβαση, επομένως δεν πρέπει να εξάγονται συμπεράσματα που δεν αναφέρονται ρητά.
Τι Πρέπει να Ελέγξουν οι Διαχειριστές Ακινήτων
Ενόψει των προγραμματισμένων δράσεων του τέταρτου τριμήνου του 2026, οι διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να ελέγξουν τη συνολική εικόνα του ακινήτου τους στις εφαρμογές της ΑΑΔΕ και στις ψηφιακές πλατφόρμες. Ο έλεγχος δεν πρέπει να περιορίζεται σε ένα μόνο πεδίο, γιατί οι διασταυρώσεις αφορούν τόσο στοιχεία μητρώου όσο και φορολογικά δεδομένα.
- Αν το ακίνητο έχει καταχωρηθεί σωστά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
- Αν ο ΑΜΑ που εμφανίζεται στις πλατφόρμες αντιστοιχεί στο σωστό ακίνητο.
- Αν οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής έχουν υποβληθεί για τις μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν.
- Αν έχει ολοκληρωθεί η ετήσια οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, όπου απαιτείται.
- Αν τα εισοδήματα που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση συμφωνούν με τη φορολογική δήλωση του δικαιούχου.
Οι υποχρεώσεις μπορεί να διαφοροποιούνται ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων, το πρόσωπο που εμφανίζεται ως διαχειριστής και τον τρόπο εκμετάλλευσης. Για τη συνολική εικόνα των βασικών ορίων, της φορολογίας και των υποχρεώσεων των ιδιωτών, μπορεί να αξιοποιηθεί ο οδηγός Βραχυχρόνια Μίσθωση για Ιδιώτες: Όρια, Φορολογία και Υποχρεώσεις, ώστε τα στοιχεία των πλατφορμών να συμφωνούν με τις δηλώσεις στην ΑΑΔΕ.
Πώς Συνδέονται οι Έλεγχοι με τα Δεδομένα των Πλατφορμών
Στο Επιχειρησιακό Σχέδιο της ΑΑΔΕ υπάρχει ευρύτερη αναφορά στην αξιοποίηση δεδομένων για την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής. Η ΑΑΔΕ αναφέρει συνεργασίες και μηχανισμούς αυτόματης ανταλλαγής πληροφοριών, όπου τα δεδομένα από ψηφιακές πλατφόρμες μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων και συναλλαγών.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αναφέρονται ρητά ως πεδίο αξιοποίησης τέτοιων δεδομένων. Αυτό έχει πρακτική σημασία, επειδή οι καταχωρίσεις και οι συναλλαγές στις πλατφόρμες μπορούν να αποτελέσουν μέρος της πληροφορίας που διασταυρώνεται με τις δηλώσεις και τα μητρώα της Φορολογικής Διοίκησης.
Τι Δεν Προκύπτει από το Επιχειρησιακό Σχέδιο
Το Επιχειρησιακό Σχέδιο δεν αποτελεί αναλυτικό οδηγό προστίμων ή κυρώσεων για κάθε πιθανή παράβαση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Καθορίζει δράσεις, αντικείμενο ελέγχου, εμπλεκόμενες δομές και χρονοδιάγραμμα. Οι συνέπειες για κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζονται με βάση τη σχετική φορολογική νομοθεσία και τα πραγματικά δεδομένα της υπόθεσης.
Επίσης, από τις δράσεις 26Δ.3.27 και 26Δ.3.28 δεν προκύπτει ότι ο έλεγχος ΑΜΑ και ο έλεγχος αδήλωτων εισοδημάτων έχουν το ίδιο φορολογικό έτος. Το 2025 αφορά τη συμμόρφωση του ΑΜΑ, ενώ τα έτη 2022–2023 αφορούν τη δράση για αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Γιατί οι Διασταυρώσεις Έχουν Ιδιαίτερη Σημασία για τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν δραστηριότητα με έντονη ψηφιακή αποτύπωση, επειδή μεγάλο μέρος των κρατήσεων πραγματοποιείται ή προβάλλεται μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών. Αυτό επιτρέπει στη Φορολογική Διοίκηση να συγκρίνει δεδομένα από διαφορετικές πηγές και να εντοπίζει περιπτώσεις στις οποίες τα στοιχεία δεν συμφωνούν.
Για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές, η ασφαλέστερη προσέγγιση είναι η έγκαιρη συμφωνία των στοιχείων πριν από την έναρξη των διασταυρώσεων. Ο ΑΜΑ, οι καταχωρίσεις στις πλατφόρμες, οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, η οριστικοποίηση του Μητρώου και τα δηλωθέντα εισοδήματα πρέπει να σχηματίζουν ενιαία και συνεπή εικόνα.
