Από την 1η Ιουλίου 2026 τίθεται νέος περιορισμός στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, με αναστολή της πρώτης εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Η ρύθμιση προβλέπεται στο άρθρο 5 του Ν.5313/2026, με το οποίο προστίθεται η παρ. 2Β στο άρθρο 111 του Ν.4446/2016, και ισχύει από την 1η Ιουλίου 2026 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026, με δυνατότητα παράτασης με κοινή απόφαση.
Η διάταξη δεν αποτελεί γενική απαγόρευση όλων των Airbnb στη Θεσσαλονίκη. Αφορά συγκεκριμένα την εγγραφή για πρώτη φορά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Τι Αλλάζει για τα Airbnb στη Θεσσαλονίκη
Με τη νέα διάταξη, από την 1η Ιουλίου 2026 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Πρακτικά, αν ένα ακίνητο στην περιοχή αυτή δεν έχει ήδη εγγραφεί στο Μητρώο, δεν μπορεί να εγγραφεί για πρώτη φορά μέσα στο συγκεκριμένο διάστημα, ώστε να διατεθεί νόμιμα ως βραχυχρόνια μίσθωση.
Ο περιορισμός ισχύει ανεξάρτητα από το αν η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλον τρόπο. Επομένως, δεν εξετάζεται μόνο αν το ακίνητο προβάλλεται σε πλατφόρμες όπως Airbnb ή Booking, αλλά αν πραγματοποιείται βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου που εμπίπτει στη διάταξη.
Ποια Περιοχή της Θεσσαλονίκης Αφορά το Πάγωμα Νέων Airbnb
Το πάγωμα νέων εγγραφών Airbnb στη Θεσσαλονίκη αφορά αποκλειστικά ακίνητα που βρίσκονται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Δεν αφορά γενικά όλο τον Δήμο Θεσσαλονίκης ούτε άλλες περιοχές της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε ενέργεια, πρέπει να ελέγχεται αν το ακίνητο βρίσκεται πράγματι εντός της Α΄ Δημοτικής Κοινότητας, με βάση τα στοιχεία του ακινήτου και τη διοικητική του υπαγωγή.
Ποιες Περιοχές Καλύπτει η Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης
Για την εφαρμογή του περιορισμού, κρίσιμο είναι να ελεγχθεί αν το ακίνητο βρίσκεται μέσα στα διοικητικά όρια της Α΄ Δημοτικής Κοινότητας του Δήμου Θεσσαλονίκης. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα βασικά όρια και σημεία αναφοράς της Α΄ Δημοτικής Κοινότητας, ώστε ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής να έχει μια πρώτη πρακτική εικόνα της περιοχής που επηρεάζεται.
| Όριο ή σημείο αναφοράς | Περιγραφή |
|---|---|
| Αγίου Δημητρίου | Ζυγοί αριθμοί. |
| Καραολή και Δημητρίου | Ζυγοί αριθμοί. |
| Προμηθέως | Ζυγά νούμερα μέχρι το ύψος της Μοναστηρίου. |
| Λεωφόρος Νίκης | Παραλιακό όριο της Α΄ Δημοτικής Κοινότητας. |
| Κουντουριώτου | Περιοχή προς το λιμάνι και την παραλιακή ζώνη. |
| Καυταντζόγλου | Μονοί αριθμοί, περιοχή 424 Νοσοκομείου. |
| Ρέμα | Σημείο οριοθέτησης της περιοχής. |
| Πανεπιστήμια | Περιοχή πανεπιστημιακού χώρου. |
| 40 Εκκλησιές | Περιλαμβάνεται ολόκληρη η περιοχή των 40 Εκκλησιών. |
Με απλά λόγια, η Α΄ Δημοτική Κοινότητα καλύπτει μεγάλο μέρος του ιστορικού και κεντρικού ιστού της Θεσσαλονίκης, από την παραλιακή ζώνη και το κέντρο μέχρι σημεία που συνδέονται με τα Πανεπιστήμια και τις 40 Εκκλησιές. Ωστόσο, επειδή η διάταξη συνδέεται με τη διοικητική υπαγωγή του ακινήτου στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα, ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής πρέπει να επιβεβαιώνει την ακριβή υπαγωγή του ακινήτου πριν προχωρήσει σε οποιαδήποτε ενέργεια πρώτης εγγραφής στο Μητρώο.
Από Πότε Ισχύει ο Περιορισμός στη Θεσσαλονίκη
Ο περιορισμός για την Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης ισχύει από την 1η Ιουλίου 2026 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. Στο διάστημα αυτό δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και η έκδοση ΑΜΑ, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.
Η διάταξη προβλέπει ότι με κοινή απόφαση μπορεί να παρατείνεται η αναστολή. Επομένως, μετά την 31η Δεκεμβρίου 2026 πρέπει να ελέγχεται αν έχει εκδοθεί απόφαση παράτασης.
Αφορά Όλα τα Ακίνητα ή Μόνο τις Νέες Εγγραφές;
Η ρύθμιση αφορά την εγγραφή για πρώτη φορά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Δεν απαγορεύει γενικά κάθε βραχυχρόνια μίσθωση στη Θεσσαλονίκη. Το κρίσιμο στοιχείο είναι αν το ακίνητο βρίσκεται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα και αν επιχειρείται πρώτη εγγραφή στο Μητρώο κατά το διάστημα από 1η Ιουλίου 2026 έως 31η Δεκεμβρίου 2026.
Για ακίνητα που είναι ήδη εγγεγραμμένα στο Μητρώο, πρέπει να εξετάζεται η ειδική περίπτωση της μεταβίβασης εν ζωή, καθώς η νέα παρ. 2Γ προβλέπει διαγραφή από το Μητρώο και μη δυνατότητα επανεγγραφής για όσο διάστημα ισχύει ο περιορισμός.
Ποιους Αφορά ο Περιορισμός
Ο περιορισμός αφορά τα πρόσωπα που έχουν δικαίωμα ή αναλαμβάνουν τη διαχείριση ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με τη διάταξη, αφορά:
- κύριο ακινήτου,
- νομέα,
- επικαρπωτή,
- υπεκμισθωτή,
- τρίτο διαχειριστή.
Η εφαρμογή του περιορισμού δεν εξαρτάται από το αν η μίσθωση γίνεται μέσω Airbnb, Booking ή άλλης ψηφιακής πλατφόρμας. Η διάταξη καλύπτει τη βραχυχρόνια μίσθωση ανεξάρτητα από τον τρόπο κατάρτισής της.
Τι Θεωρείται Βραχυχρόνια Μίσθωση
Για την εφαρμογή του άρθρου 111 του Ν.4446/2016, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια μικρότερη των εξήντα ημερών, εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Ο ορισμός αυτός είναι σημαντικός, γιατί ο περιορισμός δεν εξαρτάται μόνο από το αν η προβολή γίνεται σε γνωστή ψηφιακή πλατφόρμα. Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να εμπίπτει στη διάταξη ανεξάρτητα από το αν καταρτίζεται μέσω πλατφόρμας ή με άλλον τρόπο.
Τι Πρόστιμο Επιβάλλεται σε Περίπτωση Παράβασης
Το άρθρο 5 του Ν.5313/2026 προβλέπει υψηλά διοικητικά πρόστιμα για παραβάσεις του περιορισμού στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα πρόστιμα που προβλέπονται.
| Περίπτωση | Πρόστιμο | Ελάχιστο ποσό |
|---|---|---|
| Πρώτη παράβαση | 50% του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση μετά την 1η Ιουλίου 2026 μέχρι τον έλεγχο και πάντως όχι πέραν του διαστήματος ισχύος του περιορισμού. | 20.000 ευρώ |
| Νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους | Ποσό ίσο με τα εισπραχθέντα μισθώματα από τον προηγούμενο έως τον νέο έλεγχο και πάντως όχι πέραν του διαστήματος ισχύος του περιορισμού. | 40.000 ευρώ |
Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο και επιβάλλεται και εισπράττεται από την ΑΑΔΕ. Συνεπώς, ο έλεγχος της περιοχής, της κατάστασης εγγραφής του ακινήτου και της περιόδου εφαρμογής του περιορισμού είναι κρίσιμος πριν από οποιαδήποτε ενέργεια βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Τι Ισχύει αν το Ακίνητο Μεταβιβαστεί
Το άρθρο 5 του Ν.5313/2026 προσθέτει και ειδικό κανόνα για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχή όπου ισχύει ο περιορισμός και μεταβιβάζονται εν ζωή. Αν ακίνητο που βρίσκεται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης μεταβιβαστεί εν ζωή, για οποιαδήποτε αιτία, επαχθή ή χαριστική, κατά το χρονικό διάστημα που ισχύει ο περιορισμός, διαγράφεται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Επιπλέον, δεν είναι δυνατή η επανεγγραφή του στο Μητρώο για όσο χρονικό διάστημα ισχύει ο περιορισμός περί εγγραφής για πρώτη φορά στο Μητρώο. Η ρύθμιση αυτή είναι σημαντική για αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και κάθε άλλη μεταβίβαση εν ζωή ακινήτου που βρίσκεται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.
Παράδειγμα για Ακίνητο στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης
Αν ένα ακίνητο στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης δεν είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, δεν μπορεί να εγγραφεί για πρώτη φορά από την 1η Ιουλίου 2026 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. Αν, κατά το ίδιο διάστημα, ο κύριος, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής ή διαχειριστής προχωρήσει σε βραχυχρόνια μίσθωση κατά παράβαση του περιορισμού, μπορεί να επιβληθεί διοικητικό πρόστιμο με ελάχιστο ποσό 20.000 ευρώ.
Αν το ακίνητο είναι ήδη εγγεγραμμένο στο Μητρώο και μεταβιβαστεί εν ζωή κατά το διάστημα ισχύος του περιορισμού, διαγράφεται από το Μητρώο και δεν μπορεί να επανεγγραφεί όσο ισχύει ο περιορισμός.
Τι Πρέπει να Προσέξουν Ιδιοκτήτες και Διαχειριστές
Οι ιδιοκτήτες, επικαρπωτές, υπεκμισθωτές και διαχειριστές ακινήτων στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης πρέπει να ελέγχουν προσεκτικά τα στοιχεία του ακινήτου πριν προχωρήσουν σε οποιαδήποτε ενέργεια για βραχυχρόνια μίσθωση. Τα βασικά σημεία ελέγχου είναι:
- αν το ακίνητο βρίσκεται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης,
- αν το ακίνητο είναι ήδη εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
- αν επιχειρείται πρώτη εγγραφή στο Μητρώο από 1η Ιουλίου 2026 έως 31η Δεκεμβρίου 2026,
- αν έχει υπάρξει μεταβίβαση εν ζωή κατά το διάστημα ισχύος του περιορισμού,
- αν έχει εκδοθεί κοινή απόφαση που παρατείνει την αναστολή μετά την 31η Δεκεμβρίου 2026,
- αν υπάρχει κίνδυνος επιβολής προστίμου λόγω παράβασης.
Σχέση με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Η ρύθμιση συνδέεται άμεσα με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Για τη νόμιμη δραστηριοποίηση στη βραχυχρόνια μίσθωση απαιτείται, κατά κανόνα, εγγραφή στο Μητρώο και αναγραφή του αριθμού εγγραφής στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής.
Με τη νέα διάταξη, η πρώτη εγγραφή στο Μητρώο περιορίζεται προσωρινά για ακίνητα στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, στο διάστημα από 1η Ιουλίου 2026 έως 31η Δεκεμβρίου 2026.
Νομική Βάση
Η βασική νομική βάση είναι το άρθρο 5 του Ν.5313/2026, με τίτλο «Μέτρα για την ενίσχυση του αποθέματος προσιτής κατοικίας». Με τη διάταξη αυτή προστίθεται η παρ. 2Β στο άρθρο 111 του Ν.4446/2016, η οποία προβλέπει την αναστολή πρώτης εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Παράλληλα, με την παρ. 2Γ προβλέπεται ειδικός κανόνας για ακίνητα που μεταβιβάζονται εν ζωή και βρίσκονται στις περιοχές όπου ισχύει ο περιορισμός.
Συμπέρασμα
Από την 1η Ιουλίου 2026 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Η ρύθμιση δεν αφορά γενικά όλη τη Θεσσαλονίκη ούτε αποτελεί γενική απαγόρευση κάθε βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές πρέπει να ελέγχουν ιδιαίτερα την περιοχή του ακινήτου, την κατάσταση εγγραφής στο Μητρώο, τυχόν μεταβίβαση εν ζωή και την πιθανότητα παράτασης της αναστολής, καθώς τα πρόστιμα για παράβαση είναι ιδιαίτερα υψηλά.
