Από την 1η Οκτωβρίου 2026 ισχύει η υποχρεωτική καταβολή των μισθωμάτων αποκλειστικά μέσω τραπεζικού συστήματος, ένα από τα πιο σημαντικά μέτρα κατά της φοροδιαφυγής στην αγορά ακινήτων. Η υποχρέωση θεσπίστηκε με το άρθρο 210 του ν.5222/2025 και αφορά κάθε μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, με συγκεκριμένες και διαφορετικές φορολογικές συνέπειες για τον εκμισθωτή και για τον μισθωτή σε περίπτωση μη τήρησής της. Παράλληλα, όπως επισημαίνει με επιστολή της προς το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και την ΑΑΔΕ η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), ορισμένες προϋποθέσεις για την πρακτική εφαρμογή του μέτρου παραμένουν ανεκπλήρωτες.
Ιστορικό των Παρατάσεων: Από την 1η Ιανουαρίου στην 1η Οκτωβρίου 2026
Η υποχρέωση τραπεζικής καταβολής των μισθωμάτων θεσπίστηκε με το άρθρο 210 του ν.5222/2025 (ΦΕΚ Α’ 134/28.7.2025). Η αρχική ημερομηνία έναρξης ισχύος ήταν η 1η Ιανουαρίου 2026. Η ημερομηνία αυτή μετατέθηκε πρώτα για την 1η Απριλίου 2026, και στη συνέχεια, με νεότερη τροπολογία του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, αναβλήθηκε εκ νέου για την 1η Οκτωβρίου 2026, που είναι η σήμερα ισχύουσα ημερομηνία εφαρμογής.
Τι Ορίζει Ακριβώς ο Νόμος για την Υποχρεωτική Πληρωμή Ενοικίου μέσω Τράπεζας
Η παρ. 5 του άρθρου 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, όπως προστέθηκε με το άρθρο 210 του ν.5222/2025, ορίζει αυτολεξεί:
«Σε περίπτωση εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτου σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, η εξόφληση του μισθώματος, το οποίο δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη πραγματοποιείται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, ο οποίος γνωστοποιείται στην Α.Α.Δ.Ε.. Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος κατά τα οριζόμενα στο πρώτο εδάφιο δεν εφαρμόζεται η περ. α) της παρ. 3 για το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής.»
Στην πράξη, η διάταξη αυτή σημαίνει ότι κάθε μίσθωμα, εφόσον δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη για τον καταβάλλοντα, πρέπει να καταβάλλεται αποκλειστικά σε τραπεζικό λογαριασμό που ανήκει στον εκμισθωτή και έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Η υποχρέωση αφορά κάθε μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για κατοικία ή επαγγελματική στέγη, και η μη τήρησή της επιφέρει δύο εντελώς διαφορετικές συνέπειες, μία για τον εκμισθωτή και μία για τον μισθωτή, όπως αναλύεται στις επόμενες ενότητες.
Ποια Έκπτωση Χάνει ο Εκμισθωτής (Ιδιοκτήτης) αν Δεν Τηρήσει την Υποχρέωση
Η περ. α’ της παρ. 3 του άρθρου 39 ΚΦΕ, στην οποία παραπέμπει η παρ. 5, ορίζει αυτολεξεί:
«Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.»
Πρόκειται δηλαδή για κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από το μίσθωμα, η οποία χορηγείται αυτόματα σε κάθε φυσικό πρόσωπο εκμισθωτή, χωρίς να απαιτείται απόδειξη πραγματικών δαπανών, και καλύπτει ενδεικτικά επισκευές, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου. Αν το μίσθωμα δεν καταβληθεί μέσω τραπεζικού λογαριασμού όπως ορίζει η παρ. 5, ο εκμισθωτής χάνει αυτή την έκπτωση για το συγκεκριμένο εισόδημα, με αποτέλεσμα να φορολογείται στο ακέραιο ποσό του μισθώματος, χωρίς τη μείωση του 5%. Η ζημία εδώ είναι καθαρά οικονομική και περιορίζεται στο ύψος του φόρου που αναλογεί σε αυτό το 5% του εισοδήματος.
Ποια Είναι η Συνέπεια για τον Μισθωτή (Ενοικιαστή)
Η παρ. 3 του άρθρου 210 του ν.5222/2025 ορίζει αυτολεξεί:
«Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5 του άρθρου 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, ο μισθωτής αποκλείεται για τη μίσθωση αυτή από κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.»
Η διατύπωση «κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα» είναι ευρεία και δεν περιορίζεται σε ένα συγκεκριμένο πρόγραμμα. Καλύπτει, ενδεικτικά, το επίδομα στέγασης, αλλά και οποιαδήποτε άλλη κρατική παροχή ή ενίσχυση που συνδέεται με την ιδιότητα του μισθωτή για τη συγκεκριμένη μίσθωση. Εδώ η συνέπεια δεν είναι φορολογική έκπτωση που χάνεται, αλλά πλήρης αποκλεισμός από κρατικές παροχές που αφορούν αυτή τη μίσθωση.
Σύνοψη: Τι Χάνει ο Εκμισθωτής και Τι Χάνει ο Μισθωτής
Επειδή οι δύο συνέπειες είναι διαφορετικής φύσης και συχνά συγχέονται, στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται παράλληλα, ώστε να είναι απολύτως ξεκάθαρο ποιος χάνει τι.
| Εμπλεκόμενο Μέρος | Τι Χάνει Ακριβώς | Νομική Βάση |
|---|---|---|
| Εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) | Την κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από το συγκεκριμένο μίσθωμα, που κανονικά καλύπτει δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου. Φορολογείται στο ακέραιο ποσό του μισθώματος | Άρθρο 39 παρ. 5, σε συνδυασμό με παρ. 3 περ. α’ ΚΦΕ |
| Μισθωτής (ενοικιαστής) | Κάθε κρατικό ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που σχετίζεται με τη συγκεκριμένη μίσθωση, όπως ενδεικτικά την επιστροφή ενοικίου, ανεξαρτήτως αν πληρούσε κατά τα λοιπά τις προϋποθέσεις | Άρθρο 210 παρ. 3 ν.5222/2025 |
Η ουσιαστική διαφορά είναι ότι ο εκμισθωτής υφίσταται μια μετρήσιμη φορολογική επιβάρυνση (απώλεια έκπτωσης 5%), ενώ ο μισθωτής κινδυνεύει να χάσει εντελώς μια κρατική παροχή στην οποία διαφορετικά θα είχε δικαίωμα, κάτι που στην πράξη μπορεί να είναι οικονομικά πολύ βαρύτερο, ανάλογα με το ύψος της παροχής που χάνεται.
Τι Ισχύει Ήδη για τα Ενοίκια Επιχειρήσεων, Ανεξάρτητα από τον Νέο Νόμο
Πέρα από την υποχρέωση που θεσπίζει ο ν.5222/2025 για τους ιδιοκτήτες φυσικά πρόσωπα, ισχύει ήδη, από παλαιότερα, ξεχωριστός και ανεξάρτητος κανόνας για τις επιχειρήσεις που καταβάλλουν ενοίκιο επαγγελματικής στέγης. Σύμφωνα με την απόφαση Ε.2109/2021 της ΑΑΔΕ, βάσει του άρθρου 23 του ν.4172/2013 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 13 του ν.4646/2019 (ΦΕΚ Α’ 201/12.12.2019), η δαπάνη του επαγγελματικού ενοικίου εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησης μόνο εφόσον η εξόφλησή του γίνεται με τραπεζικό ή άλλο ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής.
Η υποχρέωση αυτή διαφέρει σε ένα κρίσιμο σημείο από τον γενικό κανόνα του άρθρου 23 περ. β’ ΚΦΕ, ο οποίος επιβάλλει τη χρήση τραπεζικού μέσου μόνο για δαπάνες αγοράς αγαθών ή υπηρεσιών άνω των 500 ευρώ. Στην περίπτωση του επαγγελματικού ενοικίου, η υποχρέωση τραπεζικής εξόφλησης ισχύει ανεξαρτήτως του ύψους του μισθώματος. Ακόμη και ενοίκιο μικρού ποσού, αν καταβληθεί με μετρητά, δεν αναγνωρίζεται ως εκπιπτόμενη δαπάνη για την επιχείρηση.
Ο κανόνας αυτός λειτουργεί συμπληρωματικά προς τις διατάξεις του ν.5222/2025. Ενώ ο νέος νόμος αφορά την υποχρέωση του εκμισθωτή να δηλώσει τραπεζικό λογαριασμό και τις συνέπειες για εκμισθωτή και μισθωτή φυσικά πρόσωπα, ο κανόνας της Ε.2109/2021 αφορά ειδικά τη δυνατότητα έκπτωσης της δαπάνης ενοικίου στα βιβλία της επιχείρησης που το καταβάλλει, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του εκμισθωτή.
Ποιες Εξαιρέσεις Προβλέπει ο Νόμος από τις Κυρώσεις
Η παρ. 4 του άρθρου 210 του ν.5222/2025 προβλέπει ρητά ότι με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, μετά από εισήγηση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, δύναται να καθορίζονται εξαιρέσεις από την εφαρμογή των παραπάνω κυρώσεων. Η απόφαση αυτή δεν έχει δημοσιευτεί μέχρι στιγμής, όπως αναλύεται στην ενότητα των εκκρεμοτήτων παρακάτω.
Οι Εκκρεμότητες που Επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ για την Εφαρμογή του Μέτρου
Με επιστολή της προς το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και την ΑΑΔΕ, η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η δεύτερη παράταση δόθηκε με την προσδοκία ότι μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 θα είχαν ολοκληρωθεί δύο βασικές προϋποθέσεις: αφενός η δήλωση των τραπεζικών λογαριασμών κατάθεσης ενοικίου κάθε μίσθωσης στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.), και αφετέρου η δημοσίευση της υπουργικής απόφασης που θα καθορίζει τις εξαιρέσεις από τις κυρώσεις. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, καμία από τις δύο αυτές προϋποθέσεις δεν έχει ακόμη υλοποιηθεί.
Η Ομοσπονδία είχε ήδη εκφράσει, με προγενέστερη επιστολή της στις 18 Μαρτίου 2026, την ανησυχία της για την πιθανότητα να υποστούν κυρώσεις χιλιάδες ιδιοκτήτες, στις περιπτώσεις όπου ο μισθωτής, μη δικαιούχος ο ίδιος συγκεκριμένου κρατικού επιδόματος, αρνηθεί για οποιονδήποτε λόγο να καταβάλει το μίσθωμα μέσω του τραπεζικού λογαριασμού του ιδιοκτήτη.
Η ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζει ότι η υποχρεωτική τραπεζική καταβολή συνδέεται άρρηκτα με τα στοιχεία που θα δηλωθούν στη νέα πλατφόρμα μισθώσεων του Μ.Ι.Δ.Α., ιδίως σε μισθώσεις με περισσότερους συνεκμισθωτές, όπου πρέπει να έχει προσδιοριστεί σε ποιον ή ποιους λογαριασμούς πρέπει να κατευθύνονται οι καταβολές, ώστε να είναι εφικτός ο μηνιαίος έλεγχός τους από το λογισμικό της ΑΑΔΕ. Για τον λόγο αυτό, η Ομοσπονδία θεωρεί ότι η δήλωση των λογαριασμών στο Μ.Ι.Δ.Α. πρέπει λογικά να προηγηθεί της έναρξης εφαρμογής του μέτρου, καθώς μόνο έτσι καθίσταται δυνατός ο έλεγχος της μηνιαίας τραπεζικής καταβολής των μισθωμάτων.
Τι Πρέπει να Προσέξουν Ιδιοκτήτες και Ενοικιαστές
Μέχρι να δημοσιευτούν επίσημες οδηγίες ή να ανακοινωθεί τυχόν νέα παράταση, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις γύρω από την εφαρμογή του μέτρου. Δεδομένων των εκκρεμοτήτων που παραμένουν ανοιχτές, δεν αποκλείεται είτε η ανακοίνωση νέας παράτασης της ημερομηνίας έναρξης ισχύος, είτε η έκδοση εφαρμοστικής εγκυκλίου ή υπουργικής απόφασης με αναλυτικές οδηγίες για τον τρόπο υλοποίησης της υποχρέωσης, συμπεριλαμβανομένων των προβλεπόμενων εξαιρέσεων.
Σε κάθε περίπτωση, η δήλωση του τραπεζικού λογαριασμού του εκμισθωτή στην ΑΑΔΕ και η αναγραφή του IBAN στα μισθωτήρια συμβόλαια παραμένουν κρίσιμα βήματα προετοιμασίας, ανεξάρτητα από την τελική ημερομηνία πλήρους εφαρμογής του μέτρου.
Νομική βάση: Άρθρο 210 ν.5222/2025 (ΦΕΚ Α’ 134/28.7.2025), παρ. 2, 3 και 4, το οποίο προσθέτει παρ. 5 στο άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν.4172/2013). Άρθρο 39 παρ. 3 περ. α’ ΚΦΕ, για την έκπτωση 5% που χάνεται σε περίπτωση μη τήρησης της υποχρέωσης. Απόφαση Ε.2109/2021 ΑΑΔΕ και άρθρο 23 ν.4172/2013 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 13 ν.4646/2019 (ΦΕΚ Α’ 201/12.12.2019), για την έκπτωση επαγγελματικού ενοικίου. Πηγή: Επιστολή ΠΟΜΙΔΑ προς Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και ΑΑΔΕ.
