Η ΑΑΔΕ δημιουργεί και υποβάλλει αυτόματα τη δήλωση Ε9 για ορισμένες μεταβιβάσεις ακινήτων, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Η διαδικασία αξιοποιεί τα στοιχεία της συναλλαγής και του Περιουσιολογίου, χωρίς να καλύπτει κάθε συμβολαιογραφική πράξη. Ανάλογα με την ενημέρωση που λαμβάνει, ο φορολογούμενος χρειάζεται είτε να ελέγξει την υποβληθείσα δήλωση είτε να μεριμνήσει για την υποβολή της.
Πότε υποβάλλει αυτόματα τη δήλωση Ε9 η ΑΑΔΕ
Η αυτόματη υποβολή αφορά συγκεκριμένες αγοραπωλησίες, δωρεές και γονικές παροχές ακινήτων. Προϋποθέτει την ψηφιακή υποβολή της αντίστοιχης δήλωσης φόρου και την καταχώριση των στοιχείων και ανάρτηση του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο στο myPROPERTY. Η δήλωση φόρου της συναλλαγής είναι διαφορετική από το Ε9: η πρώτη αφορά τη φορολόγηση της πράξης, ενώ το δεύτερο ενημερώνει την περιουσιακή κατάσταση και εμφανίζεται στην εφαρμογή Ε9/ΕΝΦΙΑ.
- Μεταβιβάσεις με επαχθή αιτία: η Α.1099/2023 καλύπτει τις ψηφιακές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης της υποπερίπτωσης α΄ της περίπτωσης Α΄ της παραγράφου 1 της Α.1110/2022, όπως ισχύει. Στο συγκεκριμένο πεδίο μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος εντάσσονται οι συνήθεις αγοραπωλησίες.
- Δωρεές και γονικές παροχές: η Α.1015/2024, όπως τροποποιήθηκε με την Α.1130/2024, καλύπτει μεταβιβάσεις ποσοστού έως και 100% πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας, από έναν δωρητή ή γονέα σε έναν ή περισσότερους δωρεοδόχους ή τέκνα, με τις εξαιρέσεις που αναφέρονται παρακάτω.
Για τη συμπλήρωση του Ε9 αντλούνται στοιχεία από την ψηφιακή δήλωση φόρου και την υφιστάμενη περιουσιακή κατάσταση, με βάση τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ). Γι’ αυτό οι σχετικές αποφάσεις προβλέπουν προηγούμενη επικαιροποίηση των στοιχείων του ακινήτου από τον μεταβιβάζοντα και, όπου απαιτείται, από τον αποκτώντα που έχει ήδη δικαίωμα σε αυτό. Η υπογραφή του συμβολαίου από μόνη της δεν επιβεβαιώνει ότι υποβλήθηκε το Ε9.
Πότε δεν πραγματοποιείται η αυτόματη υποβολή Ε9
Εκτός από τις πράξεις που δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής των παραπάνω αποφάσεων, προβλέπονται συγκεκριμένες εξαιρέσεις από την αυτοματοποίηση. Επιπλέον, μπορεί να προκύψει τεχνική ή άλλη αδυναμία συσχέτισης των στοιχείων των ακινήτων. Οι περιπτώσεις αυτές πρέπει να διακρίνονται, καθώς ένα μήνυμα αποτυχίας δεν προσδιορίζει κατ’ ανάγκη την αιτία της.
- Έλλειψη ΑΤΑΚ: δεν έχει καταχωριστεί ο απαιτούμενος ΑΤΑΚ του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στην ψηφιακή δήλωση φόρου.
- Μη έγκαιρη καταχώριση ή ανάρτηση του συμβολαίου: η Α.1099/2023 ορίζει ως όριο για την αυτόματη διαδικασία την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Για δωρεές και γονικές παροχές, η Α.1015/2024, όπως τροποποιήθηκε, ορίζει τη 10η Ιανουαρίου του επόμενου έτους. Πρόκειται για όρια εφαρμογής της αυτοματοποίησης, όχι για παράταση της νόμιμης προθεσμίας υποβολής Ε9.
- Ειδική εξαίρεση δωρεών και γονικών παροχών: η διαδικασία δεν εφαρμόζεται όταν το ποσοστό πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας που κατέχει ήδη ο δωρητής/γονέας ή ο δωρεοδόχος/τέκνο είναι μικρότερο του 100%. Η προϋπόθεση αφορά το ήδη κατεχόμενο δικαίωμα και όχι απλώς το ποσοστό που μεταβιβάζεται με το νέο συμβόλαιο.
- Αδυναμία σύζευξης δεδομένων: το σύστημα δεν μπορεί, για τεχνικό ή άλλο λόγο, να αντιστοιχίσει τα στοιχεία που απαιτούνται για τη δημιουργία της δήλωσης.
Πώς σας ενημερώνει η ΑΑΔΕ αν υποβλήθηκε το Ε9
Η ενημέρωση γίνεται με ειδοποίηση στη θυρίδα μηνυμάτων της ΑΑΔΕ στο myAADE και αποστολή email στη δηλωμένη διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Το μήνυμα προσδιορίζει τη σχετική πράξη, αναφέροντας στοιχεία όπως το συμβόλαιο, η δήλωση φόρου και το έτος Ε9. Η απουσία email δεν αποδεικνύει ότι η υποχρέωση έχει εκπληρωθεί· η κατάσταση της δήλωσης ελέγχεται στην εφαρμογή.
| Ειδοποίηση της ΑΑΔΕ | Τι σημαίνει | Απαιτούμενη ενέργεια |
|---|---|---|
| Δημιουργήθηκε αυτόματα δήλωση Ε9 | Η δήλωση έχει υποβληθεί οριστικά. | Έλεγχος των στοιχείων και διόρθωση, εφόσον απαιτείται. |
| Δεν ήταν δυνατή η αυτόματη δημιουργία Ε9 | Η αυτόματη διαδικασία δεν ολοκληρώθηκε. | Μέριμνα για την υποβολή της απαιτούμενης δήλωσης εντός της νόμιμης προθεσμίας. |
Η ΑΑΔΕ υπέβαλε αυτόματα το Ε9: Τι πρέπει να ελέγξετε
Στο μήνυμα επιτυχούς δημιουργίας, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι μπορείτε να ελέγξετε την ορθότητα της δήλωσης και να προβείτε σε τυχόν τροποποιήσεις. Η αυτόματη δήλωση θεωρείται οριστικά υποβληθείσα, με ημερομηνία υποβολής την ημερομηνία ανάρτησης του συμβολαίου στο myPROPERTY, επομένως δεν χρειάζεται νέα υποβολή για επιβεβαίωσή της. Αν διαπιστωθεί αναντιστοιχία με το συμβόλαιο, η διόρθωση γίνεται με τροποποιητική δήλωση στην εφαρμογή Ε9/ΕΝΦΙΑ. Η ειδοποίηση διευκρινίζει ότι οι τροποποιήσεις είναι εμπρόθεσμες εφόσον υποβληθούν μέσα στη νόμιμη προθεσμία.
Η ΑΑΔΕ δεν μπόρεσε να υποβάλει αυτόματα το Ε9: Τι πρέπει να κάνετε
Στο μήνυμα αδυναμίας δημιουργίας, η ΑΑΔΕ ζητά να υποβληθεί Ε9 για τις μεταβολές του συγκεκριμένου συμβολαίου. Η υποχρέωση υποβολής δήλωσης Ε9 εκπληρώνεται στην εφαρμογή Ε9/ΕΝΦΙΑ, με επιλογή του κατάλληλου έτους, καταχώριση των μεταβολών και οριστική υποβολή. Προηγείται έλεγχος των ήδη υποβληθεισών δηλώσεων και της περιουσιακής κατάστασης, ώστε να αποφευχθούν διπλές εγγραφές. Η προσωρινή αποθήκευση μιας δήλωσης δεν ισοδυναμεί με υποβολή.
Πού βρίσκετε το Ε9 και ποια στοιχεία ελέγχετε
Η διαδρομή που αναφέρεται στις ειδοποιήσεις είναι myAADE → Εφαρμογές → Δημοφιλείς Εφαρμογές → Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ → Είσοδος στην εφαρμογή. Αφού επιλέξετε το σχετικό έτος, εξετάζετε την υποβληθείσα δήλωση και την περιουσιακή κατάσταση που εμφανίζεται στην εφαρμογή Ε9. Η αντιπαραβολή γίνεται με το συμβόλαιο και τα δικαιολογητικά του ακινήτου, λαμβάνοντας υπόψη τους κανόνες συμπλήρωσης του Ε9.
- Μεταβολή και δικαίωμα: σωστή απόκτηση, μεταβολή ή διαγραφή, είδος εμπράγματου δικαιώματος και ποσοστό συνιδιοκτησίας.
- Περιγραφή ακινήτου: θέση, κατηγορία, επιφάνεια κύριων και βοηθητικών χώρων, όροφος, έτος κατασκευής και λοιπά απαιτούμενα χαρακτηριστικά.
- Επιμέρους ιδιοκτησίες: ορθή καταχώριση αποθηκών, θέσεων στάθμευσης και άλλων χώρων, ανάλογα με τη νομική τους μορφή και τις οδηγίες Ε9.
- Στοιχεία πράξης: αριθμός και ημερομηνία συμβολαίου, ΑΦΜ συμβολαιογράφου και, όπου απαιτούνται, στοιχεία επικαρπωτή.
- Περιουσιακή εικόνα: σωστό έτος καταχώρισης, χωρίς παραλείψεις ή διπλοεγγραφές.
Αγορά ακινήτου μέσα στο 2026 αποτυπώνεται στο Ε9 έτους 2027, επειδή επηρεάζει την περιουσιακή εικόνα της 1ης Ιανουαρίου 2027. Συνεπώς, η αναφορά σε «Ε9 έτους 2027» σε email που αποστέλλεται το 2026 δεν αποτελεί από μόνη της λάθος. Ο έλεγχος ή η υποβολή μπορούν να γίνουν μέσα στο έτος της μεταβολής, χωρίς αναμονή μέχρι την έναρξη του επόμενου έτους.
Τι ισχύει για τις προθεσμίες υποβολής και διόρθωσης
Ο γενικός κανόνας του άρθρου 23 του ν. 3427/2005 προβλέπει υποβολή Ε9 έως την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους από τη σύσταση, απόκτηση ή άλλη μεταβολή του δικαιώματος. Ειδικά στην κληρονομική διαδοχή, η προθεσμία είναι η τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς. Λαμβάνονται επίσης υπόψη τυχόν ειδικές παρατάσεις και το άρθρο 7 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, όταν η λήξη συμπίπτει με αργία, Σάββατο ή Κυριακή.
Για τις συνήθεις μεταβολές του 2026, η 31η Ιανουαρίου 2027 είναι Κυριακή, οπότε η προθεσμία μεταφέρεται στην 1η Φεβρουαρίου 2027, εφόσον δεν υπάρξει νεότερη ειδική ρύθμιση. Μέσα στην εφαρμοστέα προθεσμία πρέπει να γίνουν και οι αναγκαίες διορθώσεις της αυτόματης δήλωσης για τη συγκεκριμένη μεταβολή, ώστε να είναι εμπρόθεσμες. Η ημερομηνία παραλαβής του email δεν δημιουργεί νέα προθεσμία και η αναμονή αυτόματης υποβολής δεν παρατείνει τη νόμιμη προθεσμία.
Σε εκπρόθεσμη υποβολή, τα ενδεχόμενα πρόστιμα και κυρώσεις για εκπρόθεσμη υποβολή Ε9 εξετάζονται ανάλογα με το είδος της δήλωσης και τις εφαρμοστέες διατάξεις. Δεν συνεπάγεται κάθε εκπρόθεσμη τροποποιητική δήλωση υποχρεωτικά πρόστιμο. Η ενδεχόμενη απαλλαγή από πρόστιμο δεν αναιρεί την υποχρέωση διόρθωσης των στοιχείων.
Η συνδρομή του λογιστή–φοροτεχνικού είτε το Ε9 υποβλήθηκε αυτόματα είτε όχι
Ο φορολογούμενος παραμένει υπόχρεος για την ορθή δήλωση της περιουσιακής του κατάστασης, ανεξάρτητα από τον τρόπο υποβολής του Ε9. Συνιστάται η συνδρομή λογιστή–φοροτεχνικού και στις δύο περιπτώσεις, ώστε να αξιολογηθεί η μεταβολή με βάση το συμβόλαιο και να διαπιστωθεί αν απαιτείται υποβολή ή διόρθωση. Για τον σκοπό αυτό, διαβιβάζετε εγκαίρως το συμβόλαιο και την ειδοποίηση της ΑΑΔΕ στον λογιστή σας, χωρίς να περιμένετε την έκδοση του ΕΝΦΙΑ για να ελεγχθεί η καταχώριση.
Θεσμικό πλαίσιο και επίσημες οδηγίες: Άρθρο 23 ν. 3427/2005, ιδίως παρ. 3 και 11, Α.1099/2023, Α.1015/2024 όπως τροποποιήθηκε με την Α.1130/2024, άρθρο 7 ν. 5104/2024 και οδηγίες ΑΑΔΕ για τη δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ.
